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  • Photo du rédacteurAlain Azeroual

Dossier du mois : Le loueur en Meublé LMNP

Comment équiper son logement ? Quel contrat signer ? Pourquoi opter pour la location meublée ? Toutes ces questions reviennent souvent et les futurs investisseurs et propriétaires éprouvent souvent des difficultés à trouver des réponses simples, claires et précises. C’est justement l’objet de cet article, vous aider à tout comprendre de ce mode d’investissement qui dans la plupart des cas vous permet de vous générer des revenus nets d’impôts. A condition bien sûr d’y voir clair dans les différents modes d’exploitation d’un logement meublé (habitation, touristique, résidences services) et les différentes options fiscales associées.


Retrouvez tous nos conseils pour réduire vos impôts grâce au statut LMNP, notamment dans le cadre de :


  • la location meublée à titre de résidence principale,

  • la location meublée courte durée ou location saisonnière,

  • la location meublée via AirBnB,

  • d’un investissement en résidence services,


La location meublée, qu’est-ce que c’est ?


Un marché en pleine croissance…

Les nouveaux modes de vie et de consommation du logement ont véritablement évolué ces dernières décennies.

Étudiants, jeunes actifs, cadres en mobilité, touristes, seniors… leurs nouveaux besoins font naître de nouvelles solutions d’hébergements meublés afin de répondre à une demande locative de plus en plus forte.


Quelles sont les différentes offres locatives meublées ?

  • Destinée à l’habitation

  • D’une résidence secondaire

  • Mise à disposition par une société pour ses collaborateurs

  • De courte durée « type Airbnb »

  • Location saisonnière et touristique, gîte

  • Chambres chez l’habitant

  • En résidence services (résidence de tourisme, étudiantes, affaires, seniors…)

  • En résidence médicalisée (EHPAD)

  • De Mobil-Homes ou habitations légères de loisirs ayant un caractère fixe

Qu’est-ce qu’un logement meublé et quel mobilier doit-on fournir ?

La location meublée consiste à louer de manière habituelle ou non des locaux, chambres, appartements ou maisons équipés de mobiliers afin de rendre les locaux directement habitables par son(es) occupant(s), le(s) locataire(s).


Avant la loi ALUR, aucun texte ne précisait les équipements nécessaires à la qualification d’un logement meublé. Depuis, les critères d’ameublement du logement meublé ont été définis par la publication du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 pour les logements destinés à l’habitation principale. Ce dernier précise les 11 critères d’ameublement minimum que doit comporter votre logement meublé :


  • Literie comprenant couette ou couverture

  • Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher

  • Plaques de cuisson, four ou four à micro-ondes

  • Réfrigérateur et congélateur (ou au minimum un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température ≤-6 °C)

  • Vaisselle nécessaire à la prise des repas et ustensiles de cuisine

  • Table et sièges

  • Étagères de rangement

  • Luminaires

  • Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement

1. La location meublée destinée à l’habitation

Vous souhaitez proposer à la location un logement meublé destiné à l’habitation constituant la résidence principale ou secondaire de votre locataire, et vous vous interrogez sur les formalités et démarches ?


Quelles sont les démarches à réaliser pour louer en meublé ?

Vous avez la liberté de louer votre logement meublé comme bon vous semble. Aucune démarche spécifique ni autorisation préalable n’est nécessaire. Vous êtes confronté aux mêmes obligations qu’en location vide, à savoir l’obtention du permis de louer si votre le lieu de situation de l’immeuble contraint à cette démarche de déclaration de louer ou demande d’autorisation préalable à la location. En cas de doute, vous pouvez consulter les services de l’urbanisme du lieu de situation de l’immeuble.


Quel type de contrat utiliser pour louer son bien en meublé ?


Si la location ne constitue pas la résidence principale de l’occupant :

Dans le cadre d’une location meublée non destinée à la résidence principale de l’occupant, les parties bénéficient d’une liberté dans la rédaction du contrat puisque cette formule n’est soumise à aucune réglementation et relève essentiellement du Code Civil (articles 1708 à 1762). Nous vous recommandons de vérifier que l’occupant occupe bien un logement à titre de résidence principale par ailleurs avant la rédaction du contrat.

Cette situation est une véritable aubaine pour les propriétaires qui ont toute latitude pour déterminer la durée du contrat, le montant du loyer et des conditions de révision, les charges récupérables…


Si la location constitue la résidence principale de l’occupant (cas des résidences secondaires mises en location) :

Dans le cadre d’une location meublée destinée à la résidence principale, le régime juridique de la location meublée se rapproche de la location vide depuis la loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové, dite Loi ALUR, du 26 mars 2014.  Désormais, le contrat de location meublée constituant la résidence principale du locataire est régi par les articles 25-3 à 25-11 de la loi du 6 juillet 1989.

En optant pour la location meublée, vous bénéficiez davantage de souplesse dans votre gestion, en vous engageant sur une durée minimale de location d’un an, renouvelable par tacite reconduction ; ou 9 mois non renouvelable tacitement s’il s’agit d’un étudiant.


Pour cela, vous devez donc conclure un contrat de location-type réglementaire, défini par le décret n°2015-587 du 29 mai 2015, entrée en vigueur le 1er Août 2015, et y annexer :

  • La notice d’information,

  • Les dossiers de diagnostics tech­niques immobiliers,

  • L’inventaire détaillé du mobilier,

  • Le règlement de la copropriété (s’il y a),

  • L’acte de cautionnement le cas échéant

  • L’état des lieux…

Aussi depuis la loi ELAN, vous avez la possibilité de conclure un bail mobilité d’une durée comprise entre 1 et 1à mois pour les personnes en situation de mobilité à savoir : mutation professionnelle ou Mission temporaire dans le cadre de l’activité professionnelle, Études supérieures, Contrat d’apprentissage, Stage, Engagement volontaire dans le cadre d’un service civique.


Deux types de bail pour louer en meublé


En location meublée, le choix du bail est simple, vous pouvez opter soit pour :

  • Le bail type : d’une durée d’un an ou 9 mois pour un étudiant.

  • Le bail mobilité : de 1 à 10 mois non renouvelable.

A noter, en location meublée, le dépôt de garantie peut être de deux mois (VS un mois maximum en location vide).  


2. La location meublée saisonnière

Vous souhaitez proposer à la location votre résidence principale ou votre résidence secondaire pour y loger une clientèle de passage, ou vous avez investi dans un logement pour réaliser de la location saisonnière…

Ce mode de location vous permet de vous générer de revenus supplémentaires et/ou d’atteindre une belle performance en termes de rentabilité locative mais attention les règles se renforcent !


Quel type de contrat utiliser pour de la location meublée saisonnière ?

Vous êtes en principe libre de convenir des modalités du contrat (loyer, durée…).

Particularités pour la location saisonnière, régie par les articles 1713 et suivants du Code Civil, sa durée est limitée à 90 jours et vous êtes tenus à certaines obligations : communication du descriptif précis des lieux, de son environnement et du mobilier, modalités de réservation, dépôt de garantie, interdiction des clauses abusives, etc.


Le contrat peut être conclu par simples échanges de courriers. Il est établi en 2 exemplaires remis à chacune des parties.

Sauf pour les locations réalisées par le biais de plateformes de réservation type Airbnb, Abritel, Booking… qui n’imposent pas la rédaction d’un contrat.


Quelles sont les particularités et les démarches ?

 

Avant d’envisager ce mode de location, vous devez respecter certaines étapes.


Étape n°1 – Le règlement de copropriété : Si votre logement est situé dans une copropriété, avant d’envisager de louer votre logement en location saisonnière, vous devez vérifier que le règlement vous y autorise afin de respecter la jouissance paisible des lieux des autres occupants de l’immeuble.


Étape n°2 – La mairie : Si votre logement est situé dans des villes de plus de 200 000 habitants ou dans les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne, vous êtes soumis à une autorisation préalable. Vous devez donc effectuer une procédure administrative de changement d’usage si votre logement est affecté à un autre usage que celui destiné à l’habitation.

Cette mesure peut s’étendre aux municipalités désireuses de réguler le parc locatif disponible.


Étape n° 3 : Déclarer votre activité à la mairie : Dans tous les autres cas, vous devez déclarer votre activité de location saisonnière à la mairie du lieu de situation de l’immeuble.

Il s’agit d’une formalité purement déclarative (formulaire cerfa n°14004) et la mairie vous précise les modalités de collecte/reversement de la taxe de séjour, qui est payée par l’occupant, calculée par personne et par jour.


Dans certaines les villes soumises au changement d’usage (Paris, Strasbourg, Bordeaux, Lyon…) le conseil municipal peut décider de la mise en place d’une déclaration donnant lieu à un n° de télé-déclarant à mentionner dans toutes les offres de location (Article 51 de la loi 2016-1321 du 7 octobre 2016 pour une République numérique).


Pour rappel, le changement d’usage est une démarche administrative vous permettant de modifier l’usage du logement initialement destiné à l’habitation en faveur d’une utilisation touristique. Dans certains cas, lorsque le changement d’usage est limité, il pourra être obtenu par compensation.


A noter : depuis le 1er décembre 2019, un renforcement des contrôles a été instauré (décret Denormandie du 31/10/2019 – Décret n° 2019-1104 du 30 octobre 2019) les plateformes sont obligées à plus de transparence et à communiquer une fois par an la liste de tous les logements loués via leur plateforme (sur demande de la mairie). Cette liste devra comprendre la mention de l’adresse du bien, son numéro d’enregistrement et le nombre de nuitées associés.


Ces mêmes plateformes ont dorénavant l’obligation de bloquer les locations saisonnières au-delà de 120 nuitées annuelles.

Cette procédure se substitue à tout autre déclaration meublé de tourisme à réaliser auprès de la mairie


ATTENTION ! L’absence de n° d’enregistrement vous expose à une amende de

5 000€ maximum. 


En cas de location d’une résidence principale louée plus de 120 jours /an, l’amende est de 10 000 € maximum. 


Quelles sont les démarches d’autorisation au changement d’usage pour mon meublé ?


Les conditions de cette autorisation sont fixées par le règlement municipal et prennent différentes formes (même au sein d’une même commune). L’autorisation peut être :


  • Accordée à titre personnel ou au local,

  • Subordonnée à une compensation (exemple Paris ou Bordeaux),

  • Accordée sous un régime d’autorisation temporaire (exemple à Nice, l’autorisation est valable 3 ans, renouvelable 2 fois, et peut être attribuée pour 3 logements maximum par propriétaire).

A noter :

La transformation du bien sans autorisation fait courir un risque de condamnation (amende de 50 000 €) avec une astreinte de 1 000 € /jour/m2 jusqu’à régularisation. Toute fausse déclaration, dissimulation ou tentative de dissimulation est associée à un risque d’emprisonnement d’un an et 80 000 € d’amende.


Cas particuliers :


Si vous proposez à la location un logement qui constitue votre résidence principale, aucune autorisation n’est nécessaire.

Toutefois, votre bien ne peut être loué plus de 4 mois dans l’année. Au-delà, votre bien ne peut plus être considéré comme votre résidence principale et nécessite les autorisations spécifiques mentionnées ci-dessus.


3. La location meublée en résidence services


L’investissement dans une résidence services répond à des besoins croissants de notre société. Les résidences de tourisme, étudiantes, d’affaires, seniors ou EHPAD présentent bien des avantages et un véritable confort pour les propriétaires ayant peu de temps à accorder à la gestion de leurs investissements : pas d’impact en cas de vacance locative, des « loyers garantis », une tranquillité de gestion, récupération de la TVA sur le montant de l’investissement, etc.


Précisons que ces résidences doivent permettre à leur locataire d’y emménager avec leurs seuls effets personnels. Les logements sont donc meublés. Pour répondre à la définition de résidences services, le gestionnaire doit proposer en plus 3 des 4 services suivants : ménage et entretien des locaux, accueil, fourniture du linge, petit-déjeuner.


Ces résidences sont classées selon la catégorie d’utilisateurs pour lesquelles elles ont été spécifiquement aménagées :

  • Étudiants,

  • Seniors ou plus spécifiquement les personnes âgées dépendantes quand il s’agit d’EHPAD,

  • Touristes (résidence LMNP mer ou LMNP montagne par exemple),

  • Ou encore les professionnels en déplacement avec les résidences d’affaires.

Comment cela fonctionne-t-il ?


En investissant dans une résidence gérée, vous vous engagez via un bail commercial d’une durée minimale de 9 ans avec le gestionnaire exploitant de la résidence. On parle de « location indirecte ». Le locataire est donc le gestionnaire exploitant.


L’exploitant est garant de la bonne tenue de la résidence, de son taux d’occupation et de sa rentabilité. Que le logement soit loué ou non, il lui appartient de vous verser le paiement du loyer conformément aux engagements du bail commercial.


Quelles sont les particularités et les démarches ?


Très souvent, ces opérations immobilières sont commercialisées avec des offres packagées sous l’objet de Vente en État Future d’achèvement (VEFA).

L’opération, très avantageuse, permet la récupération de la TVA sur le prix d’acquisition et ce, dès l’acte de vente signé et acquitté.


Pour pouvoir bénéficier de cet avantage fiscal, la loi prévoit qu’au moins trois des services suivants doivent être proposés au sein de la résidence : accueil de la clientèle, fourniture de linge de maison, nettoyage régulier des locaux ou service du petit-déjeuner. Le loueur a toujours le statut de LMNP, mais il investit dans un bien qui le place dans le champ d’application de la TVA. A partir de ce moment-là, il est assujetti.


Récupérer la TVA sur l’acquisition du bien implique également qu’il faudra la collecter sur les loyers et la reverser. Voir aussi le détail des conditions pour récupérer la TVA en location meublée. 


Devenir loueur en meublé : le statut LMNP


1. Le statut Loueur en meublé non professionnel (LMNP)


La location meublée dans le cadre de la gestion de votre patrimoine privé vous permet de bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel, dit LMNP. Bien que la location meublée d’un point de vue juridique soit une activité civile, elle est considérée comme une activité commerciale par le Code Général des Impôts. Cela permet de déclarer ces revenus locatifs dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et ainsi de bénéficier des avantages fiscaux du LMNP.


Quel est le montant annuel à ne pas dépasser pour conserver le statut LMNP ?

Contrairement aux idées reçues, il n’y a pas de plafond à respecter pour conserver le statut LMNP.

Il y a souvent confusion avec le loueur en meublé professionnel qui impose un seuil de recettes minimal de 23 000 €. Mais vous pouvez tout à fait dégager des revenus supérieurs à 23 000 € et être LMNP !


Qui sont les investisseurs concernés ?

Les investisseurs désireux de réaliser une activité LMNP doivent détenir leurs biens en nom propre ou par le biais d’une société commerciale imposée selon le régime fiscal des sociétés de personnes (article 8 du Code Général des Impôts) : auto-entrepreneur, EURL, SARL de famille (sur option), SNC.

En revanche, les sociétés dont la nature n’est pas commerciale sont à proscrire comme la SCI dont l’objet est civil.


Quel est le régime social du LMNP ?

En LMNP, le loueur n’étant pas inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés, il n’est pas assujetti aux cotisations sociales des indépendants (SSI).

A l’exception des propriétaires en location meublée saisonnière dont les revenus locatifs sont supérieurs à 23 000 € par an* !


En effet, depuis le 1/01/2017, l’article 18 de la loi de financement de la Sécurité Sociale 2017** prévoit pour ces loueurs, une affiliation, soit :

  • au régime de la Sécurité Sociale des indépendants,

  • ou sur option au régime général de la Sécurité Sociale (si le seuil des recettes annuelles n’excède pas, l’année civile précédente, 77 700 €).


Une exception a toutefois été confirmée par une réponse ministérielle (réponse Pellois). Les loueurs saisonniers confiant leur location à un professionnel de l’immobilier, détenteur de la carte Gestion immobilière pour son activité, peuvent être exonérées de cotisations sociales.


* Ne sont donc pas concernés, les propriétaires réalisant de la location meublée :

  • Temporaire (saisonnière ou courte durée) dont les revenus sont < 23 000 €

  • Permanente (résidence principale du locataire) même avec des revenus > 23 000 €. ATTENTION, dès lors que ces recettes locatives représentent la source principale de revenus du foyer, le loueur bascule en LMP et sera assujetti aux cotisations sociales.

** Art. 18, LOI n°2016-1827 du 23/12/2016 – Décret n°2017-301 du 8/03/ 2017.


2. Les démarches et les formalités du LMNP

Vous réalisez une activité de Location Meublée Non Professionnelle, vous devez respecter les démarches suivantes.


ETAPE 1 : officialisez votre activité LMNP

Cela signifie qu’il vous faut déclarer votre activité LMNP sur le site de Guichet Unique dans les 15 jours suivant l’acquisition de votre bien ou le début de votre activité de location meublée.

Il s’agit d’une simple formalité. Cette démarche est indispensable et entièrement gratuite !

Ainsi, vous obtenez un numéro de SIRET à reporter sur vos prochaines déclarations de revenus.


ETAPE 2 : choisissez vos options fiscales

Formulez votre choix pour le régime du micro-Bic ou le régime réel. Dans la plupart des cas (90 % de nos clients), les loueurs en meublés ont intérêt à choisir le régime réel qui leur permet le plus souvent de réduire l’imposition de leurs loyers à néant. Mais chaque cas est particulier, si vous avez le moindre doute concernent cette optimisation, consultez notre simulateur micro-BIC vs régime réel.


ETAPE 3 : pensez à la TVA

Pour les investisseurs en résidence services, c’est le moment de formuler votre option pour la gestion et récupération de TVA. L’option doit être formulée au moment de la déclaration.

Depuis le 1er janvier 2023, vous devez déclarer sur votre espace en ligne des impôts, la nature de votre activité locative, le nom de votre locataire ainsi que la date d’entrée dans les lieux/sortie des lieux ainsi que le montant du loyer.


ETAPE 4 : inscrivez-vous en mairie

Si vous proposez une location saisonnière ou de courte durée, il vous faut ensuite réaliser l’ensemble des démarches d’inscription auprès de la mairie dont dépend votre location touristique.


ETAPE 5 : inscrivez-vous à un centre de gestion agréé (CGA)

Cette inscription vous ouvre droit à une réduction d’impôt au titre de vos frais de gestion. Vous pouvez vous inscrire dans les 5 mois qui suivent votre début d’activité et avant le 31 décembre de l’année civile ou avant le 31 mai de chaque année.


Déclarer les revenus de la location meublée


1. Comment déclarer ses loyers ?

Les loyers tirés de la location meublée sont déclarés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et vous avez le choix entre l’abattement forfaitaire ou l’option pour le régime réel (déduction des frais).

Le régime du micro-BIC, plus simple mais moins favorable…


Si les recettes perçues de votre location meublée sont inférieures à 77 700 €, vous êtes placé automatiquement sous le régime du micro BIC sauf si vous formulez l’option pour le régime réel.

Ce montant est majoré à 188 700 € si votre location est classée meublée de tourisme.

Le régime du micro BIC vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % (ou 71% pour les meublés de tourisme classés) sur vos revenus locatifs.

Attention, le régime du Micro BIC n’est pas accessible aux personnes en indivision.


Le régime réel simplifié, plus avantageux !


En optant pour le régime réel simplifié, vous pouvez déduire de vos recettes locatives, en plus de toutes vos charges et vos intérêts d’emprunt, l’amortissement de l’immobilier et du mobilier.

Cela conduit, dans la majeure partie des cas, à des revenus locatifs nets d’impôt !


Car contrairement à la location nue, la location meublée permet d’amortir le bien loué. Cela se traduit par la déduction d’une charge comptable correspondant à une dépréciation de la valeur de votre logement subit par son utilisation locative, soit une « charge fictive » permettant de gommer 50 à 80 % des revenus locatifs, en fonction de la rentabilité de vos biens.


Cas d’exonération :


Certains revenus sont exonérés, notamment si :


  1. Vous proposez à la location des chambres d’hôtes à des personnes n’y élisant pas domicile et que vos revenus tirés de la location ne dépassent pas 760 € par an.

  2. La chambre ou le logement loué (au sein de votre résidence principale) devient la résidence principale de votre locataire et si le loyer appliqué respecte les plafonds de loyer annuel par m² : soit en 2021, 190 € en région parisienne et 140 € pour les autres régions. Soit pour une chambre de 11 m2 à Paris : le revenu est non imposable si le loyer annuel ne dépasse pas 2 090 €.

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