Dossier du mois - Septembre 2021

Pierre-papier : SCPI à suivre pour valoriser votre épargne

Une performance peut en cacher une autre. Les SCPI attirent de plus en plus d’épargnants au fil des années, à la faveur notamment de taux de rendement supérieurs à 4 % en moyenne – et plus pour les meilleures SCPI du marché. Mais ces supports immobiliers peuvent également valoriser l’épargne des particuliers grâce à un autre mécanisme, à savoir l’augmentation du prix de la part. Mais comment savoir quelles sont les SCPI qui ont de bonnes chances de revaloriser celui-ci à court ou moyen terme ? Suivez le guide…

Revalorisation du prix de part, l’autre levier de performance des SCPI

Le plus souvent, la mise en avant des performances des SCPI cible prioritairement le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM)*. Cet indicateur exprime le rapport entre la distribution de dividendes aux investisseurs et le prix de part. Il permet ainsi de déterminer le rendement courant d’une SCPI, année après année. C’est ce taux qui est présenté régulièrement dans les médias, lorsque l’on vous explique par exemple que les SCPI ont généré un rendement de 4,18 % en moyenne en 2020*. Néanmoins, le TDVM ne synthétise pas à lui seul la valorisation d’un investissement en SCPI. En effet, les épargnants qui placent leur argent dans ce support immobilier font l’acquisition de parts, à un prix déterminé par la société de gestion. Ce prix peut évoluer dans le temps : dans l’idéal, il va s’apprécier au cours de la durée de vie de l’investissement, de sorte à générer une plus-value pour l’investisseur lorsque celui-ci procédera à la revente des parts. Cette plus-value est, par essence, génératrice de performance pour l’épargnant. D’où l’intérêt de prêter attention à un indicateur peu connu du grand public : la valeur de reconstitution d’une SCPI. A travers la valeur de reconstitution, une SCPI exprime la valeur « réelle » de son patrimoine immobilier. Celle-ci ne doit pas s’éloigner de plus de 10 % du prix de part, selon la réglementation en vigueur. Dans un scénario défavorable, une valeur de reconstitution inférieure de plus de 10 % au prix de part entraîne une dévalorisation. A l’inverse, les SCPI les mieux orientées, celles dont le patrimoine se valorise dans le temps en raison d’investissements immobiliers porteurs, doivent procéder à une augmentation du prix de la part lorsque celui-ci est décoté de plus de 10 % par rapport à la valeur de reconstitution. Avec à la clé, une plus-value latente pour celles et ceux qui avaient acheté des parts avant cette revalorisation. Nous suivons pour vous l’évolution des rapports entre valeur de reconstitution et prix de part des meilleures SCPI du marché. A ce titre, nous avons identifié 4 SCPI figurant dans notre palmarès 2021 qui affichent un bon potentiel de revalorisation à court ou moyen terme.

Les SCPI dans l'assurance-vie

Un contrat d'assurance-vie est une enveloppe financière qui permet à un assuré de se constituer un capital qu'il peut retirer à tout moment. A l'intérieur de son contrat, l'assuré aura le choix entre plusieurs supports : le fonds en euros, garantie par l'assureur, et des supports non garantis appelés unités de compte. Les unités de compte disponible sur un contrat sont définies par l'assureur : on trouve généralement des OPCVM (fonds investis sur les marchés financiers). Mais on trouve parfois des SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). A l'intérieur de son contrat d'assurance-vie, l'assuré peut ainsi acheter des parts de SCPI.

Pourquoi acheter des parts de SCPI dans l'assurance vie ?

L'investissement en SCPI s'adresse à toutes les personnes qui souhaitent investir dans l'immobilier. A l'intérieur de l'assurance vie, l'assuré aura généralement le choix entre un fonds en euros garanti mais peu performant et des unités de compte plus risquées, notamment investis en actions et obligations. Les SCPI offrent donc une source de diversification à l'intérieur du contrat d'assurance-vie, et l'accès à un placement offrant un ratio rendement/risque intéressant grâce aux performances et à la solidité de l'investissement immobilier.

Pourquoi choisir l'assurance-vie quand on veut investir en SCPI Si les SCPI ont beaucoup d'atouts, elles ont un inconvénient principal : la fiscalité. Les revenus fonciers générés par des SCPI sont taxés en fonction de la tranche marginale d'imposition, avec en plus des prélèvements sociaux de 17,2 %.

Pour un épargnant soumis à la tranche à 30 %, l'imposition s'élève donc à 47,2 %

Lorsqu'elles sont logées dans l'assurance-vie, les SCPI bénéficient de la fiscalité attractive de l'enveloppe : seuls les retraits sont soumis à l'IR, TMI ou flat tax au choix, et peuvent bénéficier d'avantages fiscaux quand le contrat a plus de 8 ans : abattement de 4 600 euros sur les gains (9 200 euros pour un couple) et taux réduit de 7,5 % pour les encours inférieurs à 150 000 euros (300 000 euros pour un couple).