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Immobilier locatif : comment déclarer vos revenus fonciers aux impôts ?
Vous louez un appartement ou une maison, en location non meublée ? Comme plus de 4 millions de foyers fiscaux, vous percevez des revenus fonciers ! Mais déclarer ces revenus locatifs peut virer au casse-tête : ils ne sont pas préremplis, vous devez choisir entre régime réel et micro-foncier, sans oublier les charges déductibles… La marche à suivre, selon votre situation.
Bonne nouvelle, l'année blanche n'est plus qu'un lointain et mauvais souvenir ! Si vous déclarez chaque année des revenus fonciers, la déclaration 2019 a probablement atteint le summum du casse-tête fiscal, et la déclaration 2020 en portait encore quelques séquelles. En raison du passage au prélèvement à la source et de l’année blanche des revenus 2018, vous deviez en effet classer charges et loyers perçus en les pointant comme habituels ou exceptionnels. En 2020, il fallait parfois se plonger dans une complexe catégorisation des travaux. En 2021, retour à la routine avec une déclaration « classique ».
Micro-foncier ou régime réel : un choix irrévocable
Si les loyers perçus chaque année ne dépassent pas 15 000 euros, vous avez le choix entre le régime d’imposition réel, qui nécessite un décompte strict des charges, et le régime simplifié dit « micro-foncier ». Plus d’un tiers des contribuables déclarant des revenus fonciers font le choix de ce régime simplifié, qui permet d’éviter de remplir une déclaration annexe, et de bénéficier d’une déduction forfaitaire plutôt que de lister le menu détail de vos dépenses locatives.
Ce choix s’opère dès le début de l’étape 3 de la déclaration en ligne. A la rubrique « Revenus », vous devez soit cocher la case « Micro foncier : recettes brutes n'excédant pas 15 000 euros » pour le régime simplifié, soit la case « Revenus fonciers / location non meublée ».
Si vous cochez la case « Revenus fonciers », pour choisir le régime réel, une fenêtre s’ouvre immédiatement, vous demandant quelle déclaration annexe correspond à votre situation : la 2044 dans la plupart des cas, la 2044 spéciale de façon plus marginale pour des dispositifs fiscaux spécifiques (15% des foyers déclarant des revenus fonciers sont concernés), et la 2044 EB si vous êtes concernés par les dispositifs d'investissement locatif (Pinel, Denormandie, Scellier, etc.).
Cochez les cases qui correspondent à vos choix et types de revenus locatifs.
Attention : si vos ressources locatives dépassent 15 000 euros, vous devez nécessairement opter pour le « régime réel » en déposant une déclaration annexe 2044. En revanche, si vos revenus fonciers sont inférieurs à ce seuil et que vous choisissez le régime réel, ce choix est irrévocable, et il vous engage pour 3 ans, donc pour les revenus 2020 mais aussi pour les revenus 2021 et 2022. Par ailleurs, « vous ne pouvez pas déclarer un de vos biens selon le régime micro foncier et l’autre selon le régime réel », comme l’explique le fisc dans sa documentation : ce choix concerne forcément l'ensemble de vos biens.
Quid des revenus tirés d’une SCPI ?
Une partie de vos revenus fonciers provient de la détention de parts de SCPI ? Cela ne vous empêche pas d’opter pour le micro-foncier, tant que l’ensemble des ressources sont inférieures à 15 000 euros. En revanche, si vos revenus fonciers proviennent uniquement de SCPI, vous êtes contraint d'opter pour le régime réel.
D'autres exceptions : vous devez remplir l’annexe 2044 spéciale si vous avez investi dans une « SCPI fiscale » soumise à un régime spécifique (amortissement en Robien ou Borloo), ou le formulaire 2047 dédié aux revenus de source étrangère pour certaines SCPI. Dans ce cas, il est conseillé de vous appuyer sur le reçu fiscal fourni par le gestionnaire de SCPI.
Micro-foncier : simplicité et abattement forfaitaire de 30%
Opter pour le « micro-foncier » est clairement l’option de la simplicité ! Pas de déclaration annexe : vous devez uniquement remplir le montant de vos revenus locatifs bruts perçus en 2020, sans les amputer d’aucune charge, à la case 4BE de la déclaration « classique » 2042. Le fisc va vous demander, en complément, le nombre de biens concernés, la ou les adresses, et l’identité des locataires actuels : ces informations sont les seules qui sont préremplies si vous louez ces biens depuis plusieurs années.
Un abattement forfaitaire de 30% sera automatiquement appliqué par le Trésor public à ces recettes brutes, afin de compenser les charges ponctuelles et récurrentes liées à votre bien immobilier. Si cette déduction forfaitaire ne vous semble pas à la hauteur de vos dépenses locatives, vous pouvez opter pour le régime réel mais en étant conscient que ce choix vous engage sur les deux prochaines déclarations.
Quid de la ligne 4BK ?
Cette case est située juste en-dessous de la 4BE. Il s’agit des revenus fonciers de source étrangère si vous êtes éligible au régime micro-foncier. Ils sont isolés car non soumis au prélèvement à la source. Précision d’importance : il ne faut pas soustraire ces revenus de ceux figurant à la ligne 4BE, qui doit prendre en compte l’ensemble de vos revenus fonciers. Ces revenus de source étrangère figurent donc à la fois à la ligne 4BK et à la ligne 4BE. Vous pouvez par exemple être concerné si vous possédez des parts de SCPI tirant certains revenus d’immeubles situés à l’étranger, en suivant les instructions du gestionnaire de SCPI.
Régime réel : détailler toutes les charges déductibles
Là, ça se complique ! Mission : lister l’ensemble des frais afférents à votre ou vos biens immobiliers non meublés mis en location. Pour la plupart des bailleurs, la déclaration annexe 2044 suffit, la déclaration « spéciale » restant marginale. Sur la déclaration en ligne, cette fiche annexe apparaît automatiquement dans la colonne de gauche si vous avez coché la case « Revenus fonciers » puis « Déclaration des revenus fonciers » (2044) au début de l’étape « Vos revenus ».
Pour accéder à la déclaration annexe, il faut utiliser la colonne de gauche.
A vous de lister vos biens puis, pour chaque immeuble, les recettes d’une part, et les différents frais réglés en 2020 d’autre part (frais d’administration, assurance, réparation, taxes, intérêts d’emprunt – en remplissant aussi la rubrique 410, via l’onglet « détail » à côté de la case correspondante - charges de copropriété…).
Bon point de la déclaration en ligne : le fisc calcule et reporte de nombreux montants au fil de votre déclaration, ce qui vous offre une aide appréciable. En cas de difficulté, consultez la notice détaillée dédiée au régime réel. Vue la complexité de ce régime, dans certains cas, l'aide d’un professionnel (conseiller en gestion de patrimoine, gestionnaire locatif…) peut être nécessaire.
Les montants obtenus à l’aide de cette déclaration annexe doivent ensuite être reportés aux lignes 4BA (revenus imposables) et éventuellement 4BL si une partie provient de biens situés à l’étranger dans la déclaration « classique ». Dans la grande majorité des cas, vous n’avez que la ligne 4BA à remplir, sur la base du résultat obtenu grâce à l’annexe. Le fisc vous indique d'ailleurs en rouge le montant à reporter dans la déclaration principale.
La DGFiP vous indique ici le montant à reporter à la ligne 4BA de la déclaration principale.
A savoir : vous n’avez pas à joindre de justificatifs à votre déclaration, mais l’administration fiscale peut vous les réclamer. Vous devez donc conserver pendant au moins 3 ans tous les documents nécessaires (factures, justificatifs de charges de copropriété…).
Déficit foncier : si vous avez fait des travaux
Ça se complique si vous avez payé des travaux en 2020 et que vous voulez déclarer un déficit foncier. Un choix qui passe évidemment par le régime réel d’imposition. Le principe : réduire votre revenu imposable en imputant le coût de vos travaux 2020 à vos loyers perçus la même année. Si le coût des travaux est supérieur au montant de vos revenus fonciers, alors vous générez un déficit foncier : ce déficit vous permet ensuite de réduire votre revenu imposable.
La liste des charges pouvant réduire vos revenus fonciers (puis éventuellement créer un déficit foncier) est longue : taxe foncière, frais d’agence, primes d’assurance, intérêts du crédit bancaire, et surtout tous les travaux d’entretien et d’amélioration du bien immobilier en location.
A l'aide de l'annexe « régime réel » 2044, vous allez détailler vos travaux : d'une part les montants des « dépenses de réparation, d'entretien ou d'amélioration » à la ligne 224, d'autre part le détail de ces travaux (entrepreneur, date, etc.) aux lignes 400. Sans oublier évidemment d'indiquer les autres charges dans le même tableau. En suivant les indications du fisc, vous allez ensuite obtenir un résultat à reporter à la ligne 4BC de la déclaration « classique » : c'est le déficit foncier qui va réduire votre revenu imposable (revenu global) de l'année 2020. Voire un montant à reporter en 4BB si jamais votre déficit foncier dépasse le plafond annuel de 10 700 euros.
Là encore, en cas de travaux et si la déclaration s'avère trop complexe, l’aide d’un professionnel peut être précieuse.
Réduction Pinel : une nouveauté dans la déclaration 2021
Vous louez un appartement ou une maison neuve en Pinel ? Ou un logement rénové en Denormandie ? L'annexe 2044-EB permet de déclarer votre engagement de location : il faut le remplir si 2020 est la première année pour laquelle vous demandez cette réduction d'impôt. Autrement dit si vous avez acheté un bien neuf en 2020, ou achevé les travaux de rénovation en 2020.
Le formulaire 2044 EB : un exemplaire par logement loué.
Il faut compléter la démarche en renseignant le montant de l'investissement à la rubrique « Réductions et crédits d'impôt / Investissements locatifs Pinel » : un montant à indiquer à la case 7QA si vous avez acquis un bien en métropole en 2020 que vous vous engagez à louer pendant 6 ans, ou 7QB si vous vous engagez à le louer pendant 9 ans. Les lignes suivantes concernant elles les reports de réduction d'impôt, à compléter si vous avez investi avant 2020.
Une nouveauté, ligne 7RR : il faut remplir cette case si vous vous engagez à louer pendant 3 années supplémentaires aux conditions du Pinel, pour un investissement réalisé en 2014 et qui arrive donc à la fin du cycle de 6 ans. A remplir impérativement si vous voulez continuer à profiter de la réduction d'impôt.
Comment déclarer les loyers tirés d’un logement meublé ?
Si vous percevez des revenus d’un logement meublé, notamment si vous mettez un bien en location sur une plateforme telle qu’Airbnb, vous êtes soumis à un régime totalement différent, le plus souvent celui de la location en meublé non professionnel (LMNP). La location meublée entre dans le champ des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers.
Fin de location : une case à cocher pour stopper les acomptes
Si vous ne percevez plus de revenus fonciers en 2021, il faut cocher dès à présent la case 4BN, ce qui vous permettra de ne plus payer d’acomptes mensuels pour cette source de revenus.
Impôts : comment déclarer une prolongation Pinel ou Scellier
Les dispositifs d’investissement locatif permettent au contribuable de défiscaliser sur une durée variable. Parfois, celle-ci peut être prorogée à l’initiative du contribuable. C’est le cas des dispositifs Scellier et Pinel.
C’est devenu un classique. À chaque nouveau ministre du logement, un nouveau dispositif à son nom. Il s’agit d’inciter les contribuables à s’endetter pour construire des logements neufs, qui devront être loués à des personnes modestes à des prix raisonnables. En contrepartie, le contribuable obtient un avantage fiscal. Une manière de lutter contre la crise du logement dans les grandes agglomérations.
Concrètement, le contribuable construit un logement neuf (le plus souvent, il l’achète à un promoteur) et s’engage auprès de l’État à le louer dans les conditions du dispositif d’investissement locatif. Ce dispositif prévoit les plafonds de loyer à respecter, les conditions liées au locataire (revenus, lien de parenté avec le bailleur…) et l’avantage fiscal consenti en contrepartie. Selon les dispositifs, l’engagement court sur une certaine période.
Avec le dispositif Scellier, l’engagement initial de location était de 9 ans. Si la location est consentie dans le secteur intermédiaire (conditions de loyer plus strictes), le contribuable peut demander la prorogation du Scellier pour une ou deux périodes de 3 ans, soit 15 ans de défiscalisation au total. La commercialisation du Scellier ayant pris fin en 2012, la question de la prorogation se pose de plus en plus fréquemment dans les centres d’impôts.
Avec le dispositif Pinel, plus récent et encore commercialisé de nos jours, la prorogation est aussi d’actualité, car l’engagement initial de location peut être de 6 ou 9 ans, au choix du contribuable. À l’issue, il est possible de proroger par périodes de 3 ans, dans la limite de 12 ans de défiscalisation en tout (deux prorogations pour un engagement initial de 6 ans, une seule prorogation pour un engagement initial de 9 ans).
Comment faire face à sa déclaration ?
Pour proroger, il suffit de remplir la case adéquate lors de la déclaration de revenus. Pour un logement en Scellier intermédiaire, cela se passe à la page 8 de l’annexe 2042 RICI. Il faut procéder méthodiquement : repérez « investissement en métropole et dans les DOM-COM » puis « investissement achevé en 2010 » ou « 2011 » selon votre cas. Il vous suffit ensuite d’indiquer le montant de votre investissement, comme vous l’aviez fait lors de l’engagement initial, dans la case correspondant à l’année de réalisation de votre investissement (par exemple 7ZG pour un investissement réalisé en 2010 et achevé en 2011).
Pour un logement Pinel, cela se passe page 6 de l’annexe 2042 RICI. La logique est identique et les cas envisagés moins nombreux. Seuls les engagements pris en 2014 avec une durée initiale de 6 ans peuvent pour le moment être prorogés. Mettez le montant de votre investissement en case 7RR pour un investissement en métropole et en case 7RS pour un investissement outre-mer.