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  • Photo du rédacteurAlain Azeroual

Dossier du Mois de Juin 2023

Outil de transmission, de création de revenus comme de protection du conjoint, ces finalités sont plurielles et diversifiées.

Plusieurs stratégies sont basées sur le démembrement de propriété car il permet de répondre à un certain nombre de problématiques.

Pourquoi démembrer ?

Quels avantages tirés du démembrement ?

Définition

Le droit de propriété confère à celui qui en est titulaire toutes les prérogatives possibles :

  • L’usus : droit de détenir le bien et de l’utiliser le fructus : droit de percevoir les revenus l’abusus : droit de vendre et de donner

Le démembrement de propriété consiste à scinder ces prérogatives en deux, d’un côté l’usufruit (usus + fructus) et de l’autre la nue-propriété (abusus).


L’usufruit est un droit temporaire, il peut être viager, il prendra alors fin au décès de l’usufruitier, ou temporairement défini dans le temps et prendra fin à la date prévue.


A la fin de l’usufruit, le nu-propriétaire devient plein propriétaire et retrouve l’intégralité des prérogatives attachées au bien.


Démembrer pour transmettre votre patrimoine

Le démembrement de biens déjà détenus permet d’anticiper la transmission de votre patrimoine par la donation de la nue-propriété du ou des biens aux descendants, ou aux futurs héritiers.


Au décès, les héritiers détiendront déjà la nue-propriété du bien, l’usufruit s’éteindra, et la pleine-propriété se reconstituera entre les mains du ou des nus-propriétaires.


Cette opération permet de limiter l’impact des droits de mutation à titre gratuit sur la transmission du bien. Il convient de mesurer l’im- pact que peut avoir une telle transmission sur les droits exigibles au titre des droits de mutation à titre gratuit lors de la donation, de la future succession et des frais de notaire exigibles.


Prévoir le démembrement pour protéger son conjoint


Comme nous l’avons précédemment traité, le démembrement permet de transmettre aux descendants des biens afin d’anticiper la succession.

Également, ce mécanisme va permettre de protéger le conjoint survivant en cas de prédécès.


Lors de la donation en nue-propriété du bien au bénéfice des descendants, il est possible d’insérer dans l’acte une clause prévoyant le mécanisme de la réversion d’usufruit au profit du conjoint survivant.


Le démembrement permettra au conjoint de bénéficier des revenus des biens ou produits financiers détenus par l’époux prédécédé, ou utiliser le bien objet du démembrement qui peut être la résidence principale.


Le conjoint survivant pourra ainsi maintenir son niveau de vie et ses ressources jusqu’à son décès.


La pleine-propriété du bien se reconstituera entre les mains des enfants lors du second décès.


Démembrement de la clause bénéficiaire d’un contrat d’assurance-vie

Lors de la souscription d’un contrat d’assurance vie, le choix de la clause bénéficiaire est peu travaillé, et dans la grande majorité des cas la clause standard “mon conjoint, à défaut mes enfants” est cochée.


Or, cette clause permet de transmettre des capitaux au conjoint mais ne permet pas aux descendants de bénéficier de la fiscalité avantageuse de l’assurance vie, alors que le conjoint est de fait de part sa nature de conjoint, exonéré de droits de succession.


Une stratégie consiste à modifier les clauses bénéficiaires sur vos contrats d’assurance-vie, en prévoyant le démembrement de la clause bénéficiaire avec l’attribution successive de l’usufruit au conjoint par exemple et de la nue-propriété aux enfants.


Les capitaux placés seront versés dès le premier décès à l’usufruitier dans leur globalité, mais le démembrement permettra également de transmettre l’équivalent de la valeur des fonds dans la succession du second époux, sans être soumise aux droits de succession.


La rédaction de la clause bénéficiaire doit être appropriée à chaque souscripteur, et nécessite d’être accompagné d’un conseil.


Démembrer pour réduire son imposition

Lorsque vous détenez des biens immobiliers locatifs, la fiscalité est forte.

Vous subissez l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux mais également l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).


Afin de réduire temporairement ou de façon permanente votre imposition, vous pouvez utiliser le démembrement pour transmettre l’usufruit d’un ou plusieurs biens.


Lors du démembrement, le donateur conserve la nue-propriété du bien et transmet l’usufruit au donataire.


L’avantage pour le donateur va contenir dans le fait que l’imposition au titre de l’IR et de l’IFI va être supportée par l’usufruitier, bénéficiaire de la donation.

Le donateur va pouvoir ainsi, en donnant l’usufruit, renon- cer aux revenus du ou des biens, et ainsi baisser son imposition au titre de l’IR et de l’IFI.


Concernant la durée, il est possible d’effectuer la donation pour une durée fixée au préalable ou une donation en viager. Il est nécessaire d’étudier les deux possibilités en fonction de votre situation. Il convient également de considérer les frais de notaire liés à la donation.


Acquérir en démembrement pour bénéficier de revenus futurs à terme

L’achat en démembrement d’un bien permet d’acquérir ce bien à prix décoté tout en bénéficiant à terme de la pleine-propriété du bien et donc des revenus qu’il génère.


Cette acquisition va créer ou développer un patrimoine immobilier tout en profitant d’un prix d’acquisition décoté du bien et donc d’un investissement moindre.


Les revenus générés par le bien ne seront pas perçus par l’acquéreur dès le moment de l’achat mais uniquement à la fin de la période de démembrement.

Cette stratégie permet de bénéficier de revenus futurs à terme, déterminés ou non. L’investissement doit donc être prévu pour le long terme.


Acquérir en démembrement afin d’obtenir des revenus complémentaires temporaires

L’acquisition démembrée n’est pas uniquement exigible en achat de nue-propriété mais est également ouverte pour l’achat d’usufruit.


Cette stratégie permet aux personnes physiques comme aux personnes morales de bénéficier d’un placement de l’excédent de trésorerie dans un support permettant une génération conséquente de revenus.


Le capital est transformé en revenus réguliers pour une durée définie ou à terme viager.


Le démembrement permet dans ce cas la création de ressources complémentaires sur une durée plus ou moins étendue dans le temps.

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