Dossier du mois

SCI Familiale et Transmission

SCI familiale, des atouts méconnus

Pour gérer un patrimoine immobilier au sein d’une famille, pourquoi ne pas envisager la création d’une Société civile immobilière (SCI) familiale ?

Les avantages sont nombreux.

Dessinez-moi une SCI familiale

La SCI familiale est soumise au régime juridique des SCI. On y trouve au moins deux associés mais il existera un lien de parenté ou d’alliance entre les associés jusqu’au quatrième degré inclus. L’objet d’une SCI familiale est limité à la gestion d’un patrimoine immobilier (gestion simple, mise en location). Vente et achat, qui sont des actes commerciaux, ne sont pas de son ressort. Toute SCI familiale a un gérant, désigné par les statuts. Il prend en charge l’ensemble des opérations de gestion du patrimoine immobilier sans nécessairement consulter les associés. En pratique, quand un associé apporte un bien immobilier à la SCI, la propriété lui revient en échange de parts sociales correspondant à sa valeur.

Important

Comme toutes les sociétés, la SCI est créée pour 99 ans maximum renouvelables, ce qui permet de pérenniser la gestion du patrimoine immobilier au sein d’une même famille. Le capital social constitué au moment de la création de la société lui permet de disposer de fonds propres pour l’entretien et l’aménagement des biens.

Les raisons de créer une SCI familiale

1. La famille va écarter le régime contraignant de l’indivision. Il ne pourra pas y avoir de vente forcée à l’initiative d’un indivisaire unique, ce qui garantit la pérennité du bien sur plusieurs générations lorsque la famille souhaite le conserver.

2. La gestion du patrimoine immobilier (obligations fiscales, entretien, etc.) est facilitée en confiant la réalisation à une personne unique. La SCI peut par exemple mettre un immeuble en location ou même acquérir une résidence principale.

3. Le choix de la SCI permet aux membres d’une même famille de démembrer la propriété du bien (séparer la nue-propriété et la jouissance du bien) de façon à affecter aux parts sociales des droits différents en fonction des attentes de chaque associé. Une telle liberté dans la configuration de la SCI, qui doit être détaillée dans les statuts.

4. En vue de transmettre la totalité de leurs parts sociales à leurs enfants, les parents peuvent les céder progressivement en s’assurant de ne jamais dépasser les abattements à chaque donation.

Quelques inconvénients toutefois…

La responsabilité des associés est illimitée, au prorata de la proportion de parts sociales détenues par chacun. Les formalités de création d’une SCI familiale sont contraignantes et coûteuses. Enfin, les règles de fonctionnement sont assez lourdes avec une convocation de l’assemblée générale ordinaire (AGO) à la fin de chaque exercice pour valider les comptes annuels, une convocation de l’assemblée générale extraordinaire (AGE) en cas de modification des statuts ou de révocation du gérant, la nécessité de tenir une comptabilité rigoureuse, etc.

Comment créer une SCI familiale ?

Certaines formalités sont requises pour obtenir l’immatriculation de la société au RCS (Registre du Commerce et des sociétés) permettant de finaliser la procédure. La société, au travers de ses associés, devra également payer les frais associés à chaque étape. Faut-il recourir à un notaire ? C’est conseillé pour rédiger les statuts, constater les cessions de parts, etc. Toutefois, la liberté contractuelle dont bénéficient les associés peut leur permettre d’agir sans recours notarié, en utilisant des modèles de statuts de SCI en ligne et en dressant un acte sous seing privé.

Le cas des enfants mineurs

L’accès au statut d’associé d’une SCI familiale est ouvert au mineur, ses droits étant confiés à ses représentants légaux. Attention, les notaires ne sont pas tous d’accord quant aux actes de gestion possibles, par exemple l’achat d’un bien à crédit par les parents.

Est-ce compatible avec la protection des intérêts d’un enfant mineur, alors qu’en étant associé dans la SCI, il peut être tenu indéfiniment responsable des dettes contractées par la société ?

Quoi qu’il en soit, l’intérêt qu’un enfant mineur devienne associé d’une SCI est principalement d’ordre fiscal. La constitution d’une SCI composée de mineurs permet d’éviter les lourds frais de succession, du moins tant que son but n’est pas purement fiscal et que son objet social est bien réalisé. Autre attrait : la fiscalité à l’occasion de la cession des parts de SCI va s’adoucir avec le temps (jusqu’à l’absence de toute imposition passé 30 ans de détention des parts).

Préparer la transmission de votre patrimoine

Aujourd'hui, on ne sait pas ce que l'avenir réserve à nos proches, mais on peut les aider à s'y préparer. La transmission de patrimoine, beaucoup en parle mais peu l’anticipe réellement.

Mieux anticiper la transmission de votre patrimoine

Parce que la transmission de son patrimoine ne peut s'improviser, le premier conseil avisé est d'aborder la question de la transmission le plus tôt possible afin de :

• Mettre à l’abri vos proches (conjoint, enfants…) tout en conservant votre indépendance financière,

• Faciliter le partage entre vos héritiers ou privilégier certains bénéficiaires sans lien de parenté,

• Bénéficier de dispositions fiscales spécifiques et minimiser les droits de succession.

Qui hérite quand rien n'a été prévu ?

Lorsqu’il n’y a pas de testament, c’est la loi seule qui désigne les bénéficiaires de la succession. Il existe deux catégories d’héritiers :

Les héritiers par le sang

Parmi les héritiers par le sang, les premiers à hériter sont les enfants du défunt. Ce n’est que dans l’hypothèse où il n’y a ni enfant, ni petits-enfants que les autres membres de la famille ont vocation à recevoir une part de l’héritage (Art 734 c.civ).​

Le conjoint survivant

Le conjoint hérite dans tous les cas, l’étendue de ses droits dépendant des héritiers avec lesquels il vient en concours à la succession et des mesures prises du vivant (régime matrimonial, donation entre époux, etc.).

Quel est le bon moment pour préparer la transmission de son patrimoine ?

Certains événements de la vie vous amène à penser à la transmission de votre patrimoine : l'avancement en âge (plus le donateur usufruitier est âgé, plus la valeur de la nu propriété augmente), l'héritage, une rentrée d'argent exceptionnelle (don, gains...), l'Impôt sur la Fortune Immobilière, les plus-values sur certains biens ou titres, la survenance d'une grave maladie au sein du cercle familial, la mésentente familiale, etc. Il existe aussi certaines étapes de la vie qui peuvent vous mettre sur la piste :

L'évolution de la situation familiale

• Mariage, remariage, Pacs, Concubinage

• Naissance ou adoption

• Famille recomposée

• Séparation, divorce

• Décès

• Absence de la descendance

En l’absence de ces liens juridiques, les membres du couple sont considérés comme étrangers l’un à l’autre, tant sur le plan civil que sur le plan fiscal. Il est donc nécessaire de faire le point avec le client.

La protection des enfants non autonomes financièrement

• Mineurs

• Mineurs poursuivant leurs études

• Handicapés

• Prodigues

En fonction de la situation familiale du client, il conviendra de concilier protection des enfants avec des préoccupations telle que transmettre de façon équitable entre ses présomptifs héritiers, assurer la pérennité de ses biens, en choisir la gestion, transmettre le même bien successivement à plusieurs personnes, etc.

L'évolution de la situation professionnelle

• Changement de statut (salarié/non salarié)

• Chômage

• Départ à la retraite

• Transmission de l'entreprise

Comment transmettre votre patrimoine et protéger vos proches ?

Que votre patrimoine soit déjà constitué ou que vous cherchiez à le développer, plusieurs solutions existent pour transmettre tout ou partie de vos biens, de votre vivant ou après votre décès.