Actualité du mois de Septembre 2022

Crédit immobilier : Bercy négocie avec les banques pour éviter de bloquer les emprunteurs

Des discussions sont en cours entre Bercy, la Banque de France et différents acteurs du secteur immobilier, parmi lesquels les banques et les courtiers.

Le but : éviter un blocage du secteur, impacté par une hausse des refus de crédits.

Y aura-t-il du mouvement sur le front du crédit immobilier avant le 1er octobre, date à laquelle le taux d'usure sera relevé, comme chaque trimestre ? Actuellement fixé à 2,57% pour les prêts de 20 ans et plus (2,60% pour les durées plus courtes), il avait été remonté de 0,17% au 1er juillet par rapport au trimestre précédent. Selon plusieurs prévisions, il pourrait encore être rehaussé de 0,20% à 0,40% à compter du 1er octobre.

Malgré tout, le taux d'usure, ce taux maximum auquel les banques peuvent prêter de l'argent et comprenant le taux nominal, l'assurance emprunteur ainsi que les différents frais de dossier, est sous le feu de toutes les critiques. Il faut dire que si le taux d'usure a augmenté de 0,17% entre le 1er avril et le 1er juillet, la progression des taux immobiliers moyens sur 20 ans était de 0,44 point sur la même période.

Selon un sondage Opinion Way, 45% des dossiers de crédit immobilier présentés depuis janvier sont retoqués à cause du taux d'usure : soit près d'un dossier sur deux.

Les banques invitées à faire un effort sur les taux

Il y a quelques semaines, un autre sondage Opinion Way expliquait que 40% des intermédiaires en crédit se voyaient refuser 40% des dossiers, tandis que 85% d'entre eux faisaient état d'un taux de refus supérieur à 20%.

Si les courtiers en crédit tirent la sonnette d'alarme depuis de longues semaines, d'autres acteurs du secteur, d'ordinaire plus mesurés, rapportent également une crispation sur le marché du crédit immobilier. C'est le cas par exemple de l'Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil), qui dans son indicateur des taux du 3e trimestre 2022 affirme que « cette remontée (du taux d'usure) reste insuffisamment corrélée à la progression des taux de marché dans un contexte de forte inflation. Une augmentation des rejets pour cause de crédit usuraire (c'est-à-dire dépassant le seuil de l'usure) a été observée en juillet-août. En effet, seuls les ménages bénéficiant des taux les plus bas peuvent espérer accéder actuellement à un prêt si l'on considère les frais de garantie et d'assurance qui s'ajoutent au taux d'intérêt. »

Les banques seront-elles contraintes de freiner la hausse des taux ?

Face à des critiques de plus en plus nombreuses, Bercy s'est emparé du sujet. Une « expertise » est en cours, assure le ministère de l'économie. Une information confirmée qui explique qu'une série de rencontres « démarre ce mercredi entre la Banque de France, Bercy, les prêteurs mais aussi les associations de consommateurs ».

Preuve que le dossier est pris au sérieux par le gouvernement. Toujours selon les Échos, si un changement du mode de calcul du taux d'usure n'est pas à l'ordre du jour, il aurait en revanche été demandé aux banques de faire un effort et de ralentir la hausse des taux.

Crédit immobilier : à quoi doit-on s'attendre pour la rentrée ?

Période propice aux projets immobiliers, la rentrée pourrait toutefois s'avérer difficile pour certains emprunteurs à cause du taux d'usure, qui ne sera pas relevé avant début octobre. En attendant, emprunter reste très intéressant pour les clients qui le peuvent.

Pour les prétendants à un crédit immobilier, les mois d'été ont bien souvent été périlleux, en partie à cause du taux d'usure, taux maximal (comprenant, en plus du taux nominal, différents frais de dossiers et l'assurance emprunteur) auquel les banques sont autorisées à prêter de l'argent. Il est remis à jour chaque trimestre. Le problème, c'est qu'en période de hausse des taux de crédit immobilier, ce dernier a du mal à s'ajuster.

Le poids de l'assurance emprunteur, notamment pour les clients de plus de 45 ans, mais également les normes du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) qui impose un taux d'endettement de 35% maximum, sont autant de facteurs bloquants.

Des taux stabilisés ?

À quoi peut-on désormais s'attendre pour la rentrée ? Première bonne nouvelle pour les emprunteurs, l'OAT 10 ans - indicateur des taux d'emprunt de l'Etat français, qui fait figure d'indice de référence pour les évolutions du marché du crédit en France - s'est stabilisé ces dernières semaines. Après avoir atteint les 2,35% mi-juin, il oscille désormais entre 1,40% et 1,54% ces derniers jours.

Après plusieurs mois de hausse continue, les taux de crédit immobilier pourraient donc, eux aussi, se stabiliser à la rentrée. De là à espérer une baisse ?

On va voir la stratégie des banques. Comme l'OAT ne remonte plus, voire descend, des partenaires bancaires nous ont déjà fait savoir qu'ils n'allaient pas forcément augmenter leurs taux en septembre. Certains établissements vont se repositionner afin de capter plus de clients, quand d'autres banques moins en conquête vont en profiter pour reconstituer leurs marges. »

Une chose est sûre, « alors qu'on demande actuellement à de nombreux clients bloqués de patienter, il ne faudrait pas que les taux remontent, même de 0,10% ou 0,20% car cela bloquerait encore plus d'emprunteurs. »

C'est toujours le moment d'emprunter

En revanche, pour ceux qui le peuvent, la période reste propice à un emprunt. Avec un taux à 1,79% sur 20 ans en moyenne au mois d'août, les emprunteurs souhaitant se lancer dans l'immobilier bénéficient toujours de crédits à des taux très largement inférieurs à l'inflation (mesurée à 6,1% sur un an en juillet selon l'Insee). Si vous avez un projet immobilier, lancez-vous dès aujourd'hui et si vraiment ça bloque, vous retenterez au 1er octobre une fois que le taux d'usure aura augmenté.

Reste qu'une tension existe actuellement sur le secteur de l'immobilier, suspendu à l'octroi ou non de crédits immobiliers. Selon des chiffres de la Banque de France, la production de nouveaux prêts atteindra 21,6 milliards d'euros en juillet, contre 22,7 milliards d'euros en juin et 26,8 milliards d'euros en mai 2022. Le ministère de la transition écologique note pour sa part que, concernant les ventes de logements neufs, 13,5% des réservations se sont terminées par une annulation de la part des acquéreurs.

Un blocage délibéré pour faire baisser les prix ?

Dans l'ancien, les ventes sont également en légère baisse, même si le marché reste pour le moment bien portant. Il ne faudrait pas non plus que cela aille jusqu'au blocage. Quand il y a une inertie sur le marché de l'immobilier, cela peut prendre plusieurs mois avant de redémarrer.

Il y a des banques qui rentrent de congés et qui rouvrent les vannes du crédit immobilier. Les établissements ont passé l'été, ils sont désormais dans la dernière période de production de crédits pour l'année 2022. Car si historiquement, les banques ont tendance à accepter moins de dossiers l'été, période durant laquelle elles fonctionnent en effectif réduit, le crédit immobilier reste pour elles un produit très intéressant.

Les établissements bancaires pourraient donc lâcher un peu de lest. Difficile en revanche de croire à un changement du calcul du taux d'usure, qui donnerait une vraie bouffée d'air aux banques comme aux emprunteurs. Du côté de la Banque de France, on estime que « la production de crédits à l'habitat commence à se normaliser progressivement mais reste au-delà des moyennes mensuelles de ces dernières années. » Pour un expert du secteur, cette volonté de ne pas toucher au taux d'usure s'explique par le fait que le gouvernement souhaite « maitriser la production de crédit immobilier pour influer sur le prix de l'immobilier. Le taux d'usure, c'est une aubaine pour le gouvernement. » Un pari risqué, tant l'équation « hausse des taux = baisse des prix » est loin d'être assurée.

Bercy assure cependant aux Echos suivre « avec la plus grande vigilance l'évolution des taux et les conditions d'accès au crédit immobilier, en lien avec la Banque de France et l'ensemble des acteurs concernés. Si les taux d'usure s'avéraient entraver l'accès au crédit, le ministre pourrait, sur recommandation du gouverneur de la Banque de France, procéder à des ajustements. »