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Actuellement, un investissement immobilier dans le cadre de la loi Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 63K€. Un dispositif intéressant mais qui va progressivement changer, puisque l’avantage fiscal sera revu à la baisse à compter du 31 décembre 2022.
INVESTIR EN LOI PINEL ACTUELLEMENT
La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation concernant l’immobilier neuf. Il permet de bénéficier d’un avantage fiscal conséquent pouvant atteindre 63K€. Pour cela, il faut proposer le logement à la location :
Pour une durée pouvant aller de 6 à 12 ans ;
Avec un loyer inférieur à un plafond fixé par la loi et déterminé par la zone géographique et la surface du logement ;
À des locataires dont les revenus sont inférieurs à certains plafonds.
Les logements en Pinel doivent aussi se trouver dans une zone géographique dite « très tendue » caractérisée par un déséquilibre important entre l’offre de logements et la demande. Le tout ouvrant la voie à une réduction d’impôt :
Équivalente à 12 % de la valeur d’acquisition du bien (dans la limite de 300K€) pour un engagement de location de 6 ans ;
Équivalente à 18 % de la valeur d’acquisition pour un engagement de location de 9 ans ;
Équivalente à 21 % pour un engagement de location de 12 ans.
DÈS 2023, DES TAUX REVUS À LA BAISSE
2022 sera la dernière année pour profiter du dispositif Pinel dans sa globalité. En effet, la loi de finances 2021 prévoit une dégressivité de l’avantage fiscal dès le début de l’année 2023.
La raison ? Les critiques sur le bien-fondé du dispositif, synthétisées dans deux rapports de l’Inspection générale des finances et du Conseil général de l’environnement et du développement durable. En l’état, le Pinel serait ainsi inefficace pour répondre à la demande de logements, trop cher pour les Finances publiques et générateur d’une pression à la hausse sur les prix des logements.
La réduction d’impôt va donc tomber à 10,5 % pour un engagement de location de 6 ans, à 15 % pour un engagement de 9 ans et à 17,5 % pour un engagement de 12 ans.
Et ce n’est qu’un début : en 2024, les taux appliqués passeront respectivement à 9 %, 12 % et 14 % pour des durées de location de 6, 9 et 12 ans. De fait, en quelques mois, la réduction d’impôt maximale sera passée de 63K€ à 42K€.
De nouvelles exigences devraient être ajoutées à celles du Pinel « ancienne génération » pour bénéficier à 100 % des réductions fiscales. Il est ainsi question de demander que les logements concernés :
Respectent la Réglementation environnementale 2020 ;
Soient conformes à certains standards en matière de qualité d’usage (luminosité, superficie…).
Ce « Super Pinel » pour 2023 et 2024 reste cependant à affiner. Il devrait être intégré à la prochaine loi de finances.
EN BREF : LE RENOUVELLEMENT DU PINEL EN TROIS QUESTIONS/RÉPONSES
LE PINEL RESTERA-T-IL INTÉRESSANT EN 2022 ?
Oui ! Les investissements réalisés en 2022 (comme en 2021) permettront toujours de bénéficier des réductions fiscales initiales pouvant atteindre 63K€ euros. Au-delà, ces avantages seront moins intéressants et plus contraints par différents critères qui restent à définir. 2022 doit donc être considéré comme l’ultime chance de profiter des effets du dispositif Pinel.
AU-DELÀ DU SUPER PINEL, COMMENT LE GOUVERNEMENT FRANÇAIS ENVISAGE-T-IL DE SOUTENIR LA CONSTRUCTION DE LOGEMENTS NEUFS ?
Si le dispositif Pinel n’a pas donné entièrement satisfaction, les pouvoirs publics souhaitent toujours soutenir la construction de logements neufs, en particulier dans les zones tendues. Pour cela, il pourrait être envisagé d’accorder aux investisseurs un avantage fiscal prenant la forme d’un crédit d’impôt et remplaçant l’exonération de la taxe foncière liée à la construction de logements intermédiaires.
LE SUPER PINEL PEUT-IL ENCORE ÉVOLUER ?
Oui, mais rien n’est moins sûr ! Le timing semble en effet assez serré pour revenir sur les dispositions prises dans la loi de finances 2021 pour 2023 et 2024, sans oublier les effets de la crise sanitaire. Cependant, une nouvelle élection présidentielle aura lieu avant l’application du Super Pinel et pourrait alors changer la donne.
Les 10 idées reçues sur la loi Pinel
LA LOI PINEL, C’EST DU LOGEMENT SOCIAL
La loi Pinel n’est pas un dispositif de logement social. En revanche, elle prévoit que le logement soit loué à des locataires dont les revenus ne dépassent pas le plafond fixé par l’article 2 de l’annexe 3 du code général des impôts. De plus, les loyers sont plafonnés 20 % en dessous du prix du marché dans le neuf. Cette réglementation rend les loyers compétitifs et permet ainsi de louer plus rapidement.
LA LOI PINEL REPRÉSENTE UN INVESTISSEMENT RISQUÉ
Non. Tout d’abord parce que la « pierre » est une valeur sûre en matière d’investissement. En outre, une grosse partie de cet investissement en loi Pinel est financée par le fisc et par le locataire qui occupe le logement. L’effort d’épargne est donc faible pour l’investisseur.
L’ANCIEN EST PLUS RENTABLE QUE LE NEUF
Si acheter dans le neuf est plus cher que dans l’ancien, le neuf offre de nombreux avantages qui justifient cette différence de prix :
Une assurance décennale ;
Des frais de notaires moins élevés ;
Une fiscalité plus intéressante ;
Des charges de copropriété beaucoup moins importantes ;
Pas de travaux à prévoir.
TOUS LES LOGEMENTS RISQUENT D’ÊTRE MIS EN VENTE AU MÊME MOMENT SUR LE MARCHÉ
Les ventes seront ventilées tous les 6, 9 et 12 ans puisque la loi Pinel prévoit des contrats de location avec des échéances triennales. De plus, tous les propriétaires ne vendent pas forcément leur bien car certains souhaitent les conserver ce qui va tout à fait dans le sens de notre conseil d'investissement immobilier patrimonial. Enfin, il est important de souligner qu’il y a des typologies d’appartements différentes : T1, T2, T3, etc. Donc même si au sein d’une même résidence, deux logements sont mis en vente au même moment, si leurs typologies sont différentes, ils ne seront pas en concurrence.
ON NE PEUT PAS LOUER À SES ENFANTS
On peut louer à un ascendant ou à un descendant, mais à condition que celui-ci ne fasse plus partie de son foyer fiscal. Acheter en Pinel pour louer le logement à son enfant étudiant serait donc une mauvaise idée si celui-ci est toujours rattaché à son foyer fiscal.
ON NE PEUT PAS ACHETER EN PINEL N’IMPORTE OU
Il faut effectivement respecter des zones géographiques déterminées. Depuis le 1er janvier 2018, seules les zones A, ABis et B1 du territoire sont éligibles. Elles correspondent à des zones où la tension locative est très forte.
ON NE PEUT PAS DISPOSER DE SON BIEN QUAND ON VEUT
La loi Pinel prévoit que le propriétaire s’engage sur une durée de location de
6 ans, 9 ans ou 12 ans. Mais le dispositif comprend néanmoins des portes de sortie qui permettent de disposer de son bien avant l’échéance triennale, et ce, sans avoir à rendre les avantages fiscaux obtenus jusqu’alors. Les motifs sont les suivants : décès, invalidité et licenciement économique.
ON PEUT FAIRE CONSTRUIRE AVEC LES MATÉRIAUX QUE L’ON SOUHAITE
La loi Pinel prévoit que les logements atteignent un niveau de performance fixé par l’article 46 AZA octies-0 A de l’annexe 3 du code général des impôts. Pour respecter ces normes, le promoteur est contraint d’utiliser certains matériaux pour assurer les performances énergétiques des logements.
QUE SE PASSE-T-IL SI LE PROMOTEUR FAIT FAILLITE ?
Depuis 2015, tout promoteur qui souhaite construire des logements neufs doit avoir une garantie financière d’achèvement (GFA). Un notaire ne peut pas signer un acte d’achat tant que la GFA n’apparaît pas dans le dossier. Ainsi, si au cours de la construction, le promoteur fait faillite, l’investisseur a la garantie que son logement sera livré grâce à la GFA, il s'agit d'une garantie de bonne fin.
UN FINANCEMENT TOTAL EST À PRIVILÉGIER
En effet, il faut mettre l’apport le plus faible possible. Vous optimisez ainsi le dispositif en disposant de la bascule :
De réduction d'impôt;
De déduction de toutes les charges dont les intérêts d’emprunt.