Actualité du mois : Février 2024

L’investissement locatif pour les ménages modestes

HA CONSEILS interpelle sur la fin du dispositif Pinel et met en lumière l’intérêt d’un investissement locatif dans le cadre de la loi Malraux.

Considérés comme trop couteux pour les finances publiques, tous les dispositifs de défiscalisation immobilière Pinel (Pinel classique, Pinel+) prendront fin le 31 décembre 2024.

Un coup dur, surtout pour les ménages modestes, qui ont investi massivement dans l’immobilier neuf ou ancien pour bénéficier de réductions d’impôts grâce au Pinel. Face à cette fin annoncée, notre société invite ces investisseurs, selon leurs objectifs, à profiter pleinement du Pinel jusqu’en 2024 et/ou à s’intéresser à la loi Malraux qui peut donner accès à des petits lots dans des conditions très attractives.

Profiter du dispositif Pinel jusqu’au 31 décembre 2024

Le dispositif Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt calculée sur le prix d’acquisition du logement. Le taux de réduction varie selon la durée de l’engagement de location (6, 9 ou 12 ans) et l’investisseur doit aussi respecter des conditions liées au logement, à la situation géographique de à l’investissement immobilier et aux conditions de ressources du locataire. Le logement doit se situer dans une zone de tension locative (A et B1). De plus, le loyer facturé au locataire doit être inférieur d’environ 20 % aux loyers de marché (calcul précis à faire pour chaque logement). Autre point à noter concernant la loi Pinel : le logement doit être loué nu et à usage de résidence principale. Il est possible de louer à l’un de ses enfants, à condition que celui-ci ne soit pas rattaché au foyer fiscal du propriétaire.

D’un côté́, le Pinel classique. En 2023, le taux de réduction est de 10,5 % pour un engagement de location de 6 ans, de 15 % pour 9 ans et de 17,5 % pour 12 ans. En 2024, le taux de réduction passe à 9 % pour un engagement de location de 6 ans, à 12 % pour 9 ans et 14 % pour 12 ans.

Le Pinel Plus. Entré en vigueur en 2023, il permet de bénéficier des anciens taux de réduction d’impôt de la loi Pinel, soit 12 % pour un engagement de location de 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans. En contrepartie, le propriétaire s’engage à acquérir un logement soit dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV), soit en respectant un certain niveau de qualité notamment en matière de performance énergétique et environnementale ainsi que l’agencement spécifique du logement.

La loi Malraux pour les « petits lots » : une solution fiscale et patrimoniale idéale.

Rappelons que la loi Malraux a pour objectif de préserver le patrimoine immobilier ancien français en encourageant les travaux de réhabilitation d’immeubles situés dans des zones éligibles : les secteurs dit sauvegardés (SPR avec PSMV – plan de sauvegarde et de mise en valeur, QAD – quartier anciens dégradés, NPNRU – Nouveau programmes national de renouvellement urbain) et les SPR (Site patrimoniaux remarquables) avec un PVAP (plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine).

En se tournant vers la loi Malraux, même les ménages les plus modestes seront considérablement avantagés. Pourquoi ?

• -  Le taux de réduction d’impôts des travaux est de 30 % dès lors que le montant des travaux est inférieur à 400 000 euros sur une période de 4 ans (Hors SPR avec PVAP ou réduction est de 22%)
  

• -  Contrairement au Pinel, la loi Malraux n’impose pas de critère de plafonnement du prix au mètre carré ;
  

• -  L’emplacement d’un bien en loi Malraux est forcément en cœur de centre-ville, zone privilégiée où la qualité architecturale est exceptionnelle et gérée par le PSMV
  

• -  La location est assurée par la qualité de l’emplacement et la restauration totale du bien ;
  

• -  La loi Malraux est bien plus souple que le Pinel sachant que les loyers ne sont pas plafonnés.
  

Deux conditions légales sont nécessaires pour bénéficier de la loi Malraux : le bien ne peut être loué à un membre de sa famille et la location nue doit être réalisée à minima sur 9 ans.

Voici un tableau qui démontre que la loi Malraux présente des avantages plus importants que le Pinel.

LES ENGAGEMENTS & CONDITIONS	PINEL	MALRAUX
Loyers plafonnés	Oui	Non
Conditions de ressources du locataire	Oui	Non
Secteur géographique défini	Oui	Oui
Engagement locatif pour gain fiscal maximum	12 ans	9 ans
Pourcentage de réduction maximum	17,5 %	30 % sur travaux
Validité́ du dispositif	2024	Sans objet
Démarrage de la réduction d’impôts	Achèvement	Décaissement travaux
Report du gain fiscal non utilisé	Non	Oui
Plafonnement des niches fiscales	Oui	Non
Durée max du gain fiscal	12 ans	4 ans + 3 ans de report