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  • Photo du rédacteurAlain Azeroual

Dossier du mois Mars 2022

Dernière mise à jour : 6 déc. 2022

Investissement locatif et fiscalité

Vous voulez investir dans l'immobilier, vous voudriez en savoir plus sur ce placement ? Le Cabinet HA CONSEILS vous donne les clefs.

De la définition de vos objectifs aux avantages fiscaux en passant par le choix du logement et du locataire, nos conseils pour bien appréhender votre statut de propriétaire-bailleur.


Objectif : payer moins d’impôts et développer mon patrimoine immobilier


Optimiser ma fiscalité :

Vous avez peut-être déjà entendu parler du dispositif Pinel dans le neuf, ou encore de son pendant dans l’ancien : le dispositif Denormandie ?

Vous voulez réduire vos impôts, mais n’oubliez pas que les revenus locatifs sont forcément soumis à l'impôt.

Heureusement, toute une série de dispositifs fiscaux vous permettent d'alléger votre facture fiscale, en location vide comme en location meublée.


Comment faire ?

  • Immobilier locatif : des outils pour réduire vos impôts

  • Comment les loyers sont-ils imposés ?

  • Louer vide : quelle fiscalité ?

  • Location meublée : de nombreuses règles mais une fiscalité avantageuse

Attention, tous ces régimes fiscaux obéissent à des règles spécifiques qu’il faut respecter à la lettre.


Ce qu’il faut savoir quand on achète pour louer :

L’investissement locatif du projet à la gestion de la location : suivez notre Timeline Immobilier locatif qui vous accompagne pas à pas.

  • Nous définissons ensemble votre projet correspondant à votre besoin et à votre capacité d’épargne. Nous recherchons un bien correspondant à vos critères pour les mettre en adéquation avec les critères d’un bon investissement immobilier locatif.

  • Nous recherchons le financement et surtout le meilleur montage concernant cette opération d’investissement locatif.

  • Nous sélectionnons la régie immobilière qui assure la gestion et apporte toutes les garanties et prévient des risques locatifs.

  • Nous vous accompagnons dans l’aide à la déclaration d’impôt afin d’effectuer la bonne saisie des informations et bénéficier de tous les avantages fiscaux liés à cette opération.


Immobilier locatif : des outils pour réduire vos impôts

Acheter un logement pour le louer permet de tirer des revenus de votre bien tout en vous constituant un capital immobilier. C’est aussi une opportunité de bénéficier de réductions d’impôts. Tour d’horizon des dispositifs fiscaux liés à l’immobilier locatif.


Déduire le prix des travaux dans l’ancien

Si vous achetez un logement ancien pour le louer vide, vous pouvez déduire le prix des travaux que vous engagez dans le cadre du régime fiscal des revenus fonciers. Si le montant des travaux déclaré est supérieur à celui des loyers perçus, vous pouvez imputer ce déficit foncier sur votre revenu global dans la limite de 10 700 euros par an, à condition que le bien soit loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation du déficit. Sachez également que les intérêts d’emprunt sont déductibles de vos seuls revenus fonciers.


Louer à des ménages modestes

En louant votre bien à des ménages modestes dans certaines zones d’habitation en France, vous pouvez bénéficier du dispositif Cosse. Le logement doit être non meublé, récent ou ancien, avec ou sans travaux, et affecté à l’habitation principale du locataire.

Selon les régions, la déduction s’élève de 15 % à 30 % des revenus bruts pour les logements mis en location dans le cadre d’une convention à loyer intermédiaire, et de 50 % à 70 % des revenus bruts pour les logements mis en location dans le cadre d’une convention à loyer social ou très social.

Si vous choisissez de louer votre bien dans le cadre de l’intermédiation locative (la location est gérée par une agence immobilière à vocation sociale ou un organisme agréé), la déduction fiscale atteint alors 85 %.

A compter de l’imposition des revenus de l’année 2019, les déficits fonciers issus du dispositif Cosse et résultant de dépenses autres que les intérêts d’emprunt sont imputables sur le revenu global dans la limite de 15 300 euros.


Acheter un monument historique

Investir dans de vieilles pierres classées peut aussi être une solution. Sous réserve que le bien que vous avez acquis soit classé monument historique ou inscrit à l’inventaire des monuments historiques et que vous y fassiez d’importants travaux, vous pouvez déduire des revenus locatifs le prix d’achat, les sommes investies dans les travaux et les intérêts de votre éventuel emprunt. Cerise sur le gâteau, vous êtes exonéré de droits de succession.

Attention toutefois : s’il n’y a ni plafond de revenus locatifs ni conditions de ressources du locataire, ce dernier doit toutefois faire de ce logement sa résidence principale.


Profiter de la loi Malraux

En achetant un bien à restaurer dans un secteur sauvegardé, une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP) ou une zone de protection du patrimoine architectural et paysager (ZPPAUP), vous pouvez bénéficier d’une réduction fiscale sur le montant des travaux pouvant atteindre 30 % en fonction de la localisation.

Notez cependant que la rénovation doit être effectuée sous la direction d’un architecte des Bâtiments de France et que votre bien doit être mis en location pour une durée minimale de 9 ans. La réduction d’impôt est quant à elle calculée sur la base d’un plafond de 400 000 € sur 4 ans maximum.


Choisir l’investissement locatif Pinel

La loi de finances 2015 a donné naissance à un dispositif d'investissement locatif dit Pinel reprenant les principales modalités du dispositif Duflot, avec quelques aménagements. Le dispositif Pinel ouvre droit à une réduction d’impôt au propriétaire d’un logement mis en location, calculée sur le prix d'achat d’un logement neuf ou réhabilité pour atteindre les performances techniques du neuf.

Concrètement, vous pouvez déduire de vos impôts une partie du prix du logement : 12 % si vous louez six ans, 18 % si vous louez neuf ans et 21 % si vous louez douze ans. Calculé sur un plafond de 300.000 €, vous pouvez donc déduire 36.000, 54.000 ou 63.000 €.

Attention, pour pouvoir bénéficier du dispositif Pinel, il est impératif de respecter à la fois des plafonds de loyers et de ressources de votre locataire. Avantage par rapport à l’ancien dispositif Duflot : vous pouvez louer à vos ascendants et descendants et bénéficier de la déduction fiscale.


Investir dans une résidence services

Faire le choix de placer son argent dans une résidence services neuve permet de compter sur de bons rendements. Le régime de loueur en meublé non professionnel (LMNP) permet de déduire de vos revenus locatifs vos charges et intérêts d’emprunt et d’amortir votre investissement en déduisant des loyers une part du prix du logement. Vous pouvez également récupérer la TVA que vous avez versée lors de l’achat.

C’est un gestionnaire de la résidence qui perçoit les loyers et vous les reverse. Vous signez avec lui un bail commercial de 9 ans minimum. Soyez attentif au profil du gestionnaire, notamment en ce qui concerne sa solidité financière et les garanties qu’il propose. Vérifiez également que le prix proposé pour le ou les logements que vous comptez acheter soit dans les standards de ce type de produit, particulièrement dans la zone géographique concernée.


Acheter avec le dispositif Denormandie

En vigueur depuis le 1er janvier 2019, l'investissement locatif dans l’ancien avec travaux « Denormandie» permet aux propriétaires bailleurs de bénéficier d’une réduction d’impôt qui peut atteindre jusqu’à 63 000 €.

Pour être éligible à la défiscalisation Denormandie, le logement doit impérativement se situer dans une ville de métropole ou d’outre-mer, dont le besoin de réhabilitation de l'habitat en centre-ville est particulièrement marqué, ville souvent couverte par une opération de revitalisation du territoire (ORT).

Aujourd’hui, plus de 220 villes sont concernées, telles Vichy (03), Perpignan (66), Melun (77), Sartrouville (78), Auxerre (89), Evry (91), Gonesse (95), Fort-de-France (972) en Martinique ou Le Port (974) à la Réunion. Cette liste est évolutive, le nombre de communes éligibles augmentera, il faut régulièrement la vérifier sur le site du ministère de la cohésion territoriale.



Comment les loyers sont-ils imposés ?

Vous avez mis en location un logement vide ou un meublé ? Voici ce que vous devez savoir sur l’imposition des revenus locatifs.


Location d’un logement vide

Propriétaire d’un appartement ou d’une maison, vous avez décidé de mettre votre bien en location non meublée. Les loyers que vous percevez – vos revenus locatifs - sont soumis à l'impôt sur le revenu. Deux niveaux de revenus sont retenus par l’administration fiscale pour calculer l’impôt.


1. Les revenus locatifs inférieurs à 15 000 €

Si vos revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 € dans l’année, vous êtes automatiquement soumis au régime micro-foncier.

Dans ce cas de figure, vous avez simplement à reporter le montant brut de vos revenus fonciers sur votre déclaration de revenus dans le formulaire n°2042. L'administration fiscale appliquera alors un abattement forfaitaire de 30%. Attention, les travaux et les charges liés à votre bien ne peuvent pas être déduits.

Vous pouvez également opter pour le régime réel. Cette option peut s’avérer intéressante si vous souhaitez déduire vos charges pour un montant réel, ou bien imputer un déficit sur vos autres revenus de l’année (à hauteur de 10 700 €) et sur vos loyers des dix années suivantes (au-delà de 10 700 €).

Attention, cette option est irrévocable durant trois ans. Elle se renouvelle ensuite d’année en année. Pour l’activer, remplissez une déclaration de revenus fonciers n° 2044.


2. Les revenus locatifs supérieurs à 15 000 €

Si vos revenus locatifs sont supérieurs à 15 000 € dans l’année, vous devez calculer votre revenu net foncier, c'est-à-dire la somme des loyers encaissés pendant l'année après déduction des charges (travaux, assurance, impôts fonciers, etc.). Indiquez de votre calcul sur une déclaration de revenus fonciers (déclaration n°2044).

Attention, pensez à remplir une déclaration n°2044 spéciale si vous êtes propriétaire d'au moins un bien pour lequel un régime spécial s'applique (monuments historiques), si vous avez opté pour la déduction au titre de l'amortissement des logements neufs, si vous bénéficiez d'une déduction spécifique au titre des dispositifs Scellier intermédiaire ou Scellier ZRR, ou si vous détenez des parts d'une société civile de placement immobilier (SCPI) pour lesquelles vous avez opté pour la déduction au titre de l'amortissement.


Location d’un logement meublé

Vous avez mis en location des locaux meublés en tant que loueur meublé non professionnel ? Comme tout autre revenu, les loyers perçus sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Ils doivent être déclarés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Attention, pour être considéré comme loueur non professionnel par l’administration fiscale, vous devez remplir au moins l’une des conditions suivantes :

  • Les revenus annuels tirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer sont inférieures à 23000 € ;

  • Ces revenus doivent être inférieurs au montant total des autres revenus d'activité de votre foyer fiscal.

Comme pour la location de logement vide, deux niveaux de revenus sont retenus par l’administration fiscale pour calculer l’impôt.


1. Les revenus locatifs inférieurs à 70 000 €

Si vos revenus locatifs sont inférieurs à 70 000 € dans l’année, vous êtes automatiquement soumis au régime micro-BIC. L'administration fiscale appliquera alors un abattement forfaitaire de 50 %. Attention, les travaux et les charges liés à votre bien ne peuvent pas être déduits. Vous pouvez également opter pour le régime de bénéfice réel. L'option vous permet de déterminer votre revenu net imposable en déduisant les frais et charges de vos revenus.

Attention, elle est irrévocable pendant 2 ans, sauf changement d'activité. Elle est ensuite reconduite tacitement par période de 2 ans.


2. Les revenus locatifs supérieurs à 70 000 €

Si vos revenus locatifs sont supérieurs à 70000 € dans l’année, le régime de bénéfice réel s'applique. Vous devez déterminer votre revenu net imposable en déduisant les frais et charges de vos revenus. Sachez cependant que si c'est la première ou la deuxième année que vos revenus locatifs dépassent 70 000 €, vous pouvez bénéficier du régime micro-BIC une année supplémentaire.

Le bénéfice imposable est égal aux recettes diminuées d'un abattement forfaitaire pour frais de 50 %, et vous ne pouvez pas déduire les charges.

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