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  • Photo du rédacteurAlain Azeroual

Dossier du mois de novembre

Dernière mise à jour : 6 déc. 2022

Le démembrement, outil d’optimisation patrimoniale : 4 techniques pour en profiter


Nous vous proposons dans cet article nos conseils pour bien démembrer. Le démembrement est en fait un sujet très commun, qui concerne tout le monde, car tout le monde risque d'y être confronté un jour (notamment lors d'une succession). Situation inconfortable lorsqu'elle est subie, le démembrement patrimonial est en revanche une technique redoutable lorsqu'elle est bien utilisée. Elle permet ainsi de maximiser le rendement d’un capital ou de sa trésorerie d’entreprise, de limiter sa fiscalité, ou encore d’optimiser sa transmission. Voici 4 techniques pour en profiter.


Le démembrement, c'est quoi ?

La propriété d’un actif (bien immobilier, bien meuble, compte bancaire, etc.) peut être séparée en trois droits :

• L’usus et le fructus : le droit d’utiliser l’actif (vivre dans le bien immobilier, conduire la voiture, dépenser l’argent) et le droit d’en percevoir les fruits (mise en location, intérêts d’un compte). Ces deux droits sont toujours liés pour former l’usufruit.

• L’abusus (ou nue-propriété) qui se traduit par le fait de posséder les biens mais sans les droits (donc « nu ») et sans pouvoir le vendre sans l’accord de l’usufruitier. Mais la nue-propriété représente quand même la garantie de devenir plein propriétaire à l’extinction de l’usufruit. Elle a donc une valeur importante (qui dépend de la durée du démembrement).

Il existe deux types de démembrement : le démembrement viager, qui dure jusqu'au décès de l'usufruitier, et le démembrement temporaire, dont l'expiration est fixée dès le départ.


On compte trois principales situations de démembrement qui peuvent apparaître dans la vie patrimoniale :

• Le démembrement subi, au moment du décès, par le choix du conjoint survivant de prendre une part (ou tout) de la succession du défunt en usufruit. Une situation prévue dans les règles de dévolution légale (c'est-à-dire prévue par la loi) ou par une donation au dernier vivant.

• Donation d'un placement : une personne (généralement un parent) peut décider de donner l'usufruit ou la nue-propriété d'un placement à une autre personne (généralement un enfant). La clause bénéficiaire d'un contrat d'assurance-vie peut aussi être démembrée.

L'acquisition de la nue-propriété (ou de l'usufruit) d'un bien (ou part de SCPI). Une technique qui permet d'acheter le bien moins cher, en profitant des revenus pendant un temps (dans le cas de l'achat d'usufruit) ou en devenant plein propriétaire à l'échéance (dans le cas de l'achat de nue-propriété).

Investissez en nue-propriété de SCPI

Dans le contexte de matraquage fiscal de l'immobilier, beaucoup d'investisseurs s'intéressent à l'achat en nue-propriété. Concrètement, sur un bien mis en location et démembré pendant 10 ans, l'usufruitier va recevoir les loyers pendant 10 ans, tandis que le nu-propriétaire récupérera la pleine propriété du bien au bout de 10 ans. Détenir la nue-propriété d'un bien immobilier peut se révéler très intéressant :

• Le risque* n'est pas très élevé puisque le remembrement est mécanique : la nue-propriété va devenir pleine propriété à l'échéance du démembrement.

L'espérance de gain peut venir de deux sources. Tout d'abord, le remembrement : admettons que vous achetiez sur 10 ans une nue-propriété égale à 65% de la pleine propriété. Vous savez d'ores et déjà que votre placement va passer de 65 à 100% en 10 ans, sans compter la revalorisation du bien qui peut donc vous amener une deuxième source de rentabilité.

• Le cadre fiscal est sans comparaison : pas d'IFI puisque c'est l'usufruitier qui doit déclarer le bien dans son patrimoine, pas d'IR ni prélèvements sociaux (pas de revenus), pas de plus-value sur le remembrement (qui n'est pas fiscalisé).

L'investisseur sera néanmoins attentif au prix qu'il payera pour la nue-propriété d'un bien. Sur des biens en direct, la valeur des nues propriétés disponibles sur le marché est souvent déraisonnable. Nous conseillons donc de privilégier la détention de parts de SCPI en nue-propriété. Pour 3 raisons :

• Vous achetez les parts avec une décote. L’investisseur connaît déjà le prix de la part en pleine propriété. La société de gestion publie une « clé de répartition », c’est-à-dire la quote-part respective du prix entre l’achat de l’usufruit et de la nue-propriété pour une durée donnée. Il n’y a donc pas de survalorisation possible sur la nue-propriété. On trouve facilement aujourd’hui des décotes autour de 20% sur 5 ans, 30% sur 7-8 ans, 35% sur 10 ou 12 ans.

• Le choix est très vaste. Beaucoup de choix sur les SCPI et beaucoup de choix en termes de durées : de 3 à 20 ans

• L'investissement est simple et souple. La société de gestion gère la nue-propriété, pour une durée déterminée, et vous récupérez la pleine propriété à l'échéance.

Le démembrement de la clause bénéficiaire d'un contrat d'assurance-vie

La clause bénéficiaire du contrat d'assurance-vie détermine le sort du capital au décès de l'assuré. Par défaut, cette clause détermine que le capital ira au conjoint, à défaut aux enfants. Et si cette résolution est adaptée aux couples plutôt jeunes avec des enfants à charge, donc généralement au moment de la souscription, elle ne l'est plus vraiment à un âge plus avancé.


Pour un couple de séniors, disposant déjà de contrats d'assurance-vie bien remplis, le conjoint survivant n'aura souvent pas besoin de cette nouvelle rentrée d'argent. Il s'agit en plus d'un mauvais calcul fiscal. Les sommes transmises par assurance-vie à son conjoint survivant perdent l'abattement de 152 500 € sur les successions, étant donné que le conjoint est dans tous les cas exonérés de droits. Par ailleurs ce dernier aura du mal à placer le nouvel héritage dans des conditions attractives pour la transmission aux enfants.


Pour faire face à cette inefficience, un couple peut donc être tenté de modifier les clauses bénéficiaires pour faire hériter directement les enfants. Mais ils prennent alors un autre risque : le « risque » que le conjoint survivant vive très longtemps et finisse par manquer d'argent...


L'autre solution est de démembrer la clause bénéficiaire du contrat d'assurance-vie. Bien rédigée, cette clause prévoit qu’au décès du souscripteur assuré, le capital sera démembré entre un bénéficiaire en usufruit et un ou plusieurs bénéficiaires en nue-propriété. Le bien démembré portant sur une somme d’argent, on parlera de « quasi-usufruit ». Cette petite différence est importante, contrairement à l’usufruitier, le quasi-usufruitier peut dépenser le capital reçu (sauf clause de réemploi des fonds).


Cette clause, bien rédigée, va permettre deux choses :

• En tant qu'usufruitier, le conjoint survivant a la possibilité, en cas de besoin, de puiser dans le capital transmis. Il est donc protégé.

• Au décès de l'usufruitier, les enfants nus propriétaires récupèrent le capital, sans payer aucun droit de succession. Si le conjoint a puisé dans ce capital, les nus propriétaires disposent alors d'une créance qui leur permettra de récupérer le capital manquant sur l'actif successoral au deuxième décès, toujours sans payer de droit de succession.


A noter qu'au premier décès, l'abattement de 152 500 € appliqué sur les sommes versées sur le contrat avant les 70 ans du souscripteur, sera partagé entre les usufruitiers et les nus propriétaires selon la valeur de leurs droits.

Besoin d'un accompagnement pour ouvrir un contrat d'assurance et bien définir la clause bénéficiaire ? Nos conseillers en gestion de patrimoine vous accompagnent pour définir la clause adaptée à votre besoin.

Investir la trésorerie d'entreprise dans l'usufruit de SCPI

Comme on l'a vu dans la deuxième partie de cet article, il est possible d'acheter des parts de SCPI en nue-propriété. Mais il est également possible d'acheter l'usufruit de ces parts. Et cette technique est particulièrement avantageuse pour placer la trésorerie de son entreprise :

Un prix de part plus faible : la valeur d'acquisition est ventilée entre le nu-propriétaire et l'usufruitier. Cette ventilation dépend de la durée du démembrement et va être fixée par la société de gestion. Sur une durée de 5 ans, l'usufruitier devra payer entre 20% et 25% de la valeur de la part.

• Un rendement plus élevé : cette technique permet d'obtenir un rendement élevé sur une durée définie à l'avance tout en conservant un risque maîtrisé. En effet, l'usufruitier pourra jouir des revenus que lui octroie son droit. Donc sur l'ensemble des revenus de la SCPI. En ayant investi une somme beaucoup plus faible qu'un investissement en direct.

• D'un point de vue comptable, l'investissement va s'amortir. En effet, l'usufruit s'éteint automatiquement au terme du démembrement, sans aucun retour de valeur pour l'entreprise. L'amortissement comptable prend alors tout son sens.


Prenons un exemple : un chef d'entreprise achète 200 000 € d'usufruit de SCPI sur 5 ans. Avec une ventilation de 20% pour l'usufruitier, cela correspond à des parts en pleine-propriété d’un million d'€. Si la performance de la SCPI est de 4,5%*, il percevra donc un revenu annuel de 45 000 € sur une durée de 5 ans.

Ainsi, en déboursant 200 000 €, vous percevez 45 000 € par an pendant 5 ans. Le Taux de Rendement Interne (TRI) de l'opération ressort donc à plus de 8% hors Impôt sur les sociétés (IS) !


Fiscalement, l'investissement s'amortit sur la même durée de démembrement. Soit 1/5 de 200 000 (40 000 € par an). Le résultat financier restera soumis à l'IS, soit 5 000 € (45 000 - 40 000). Pour un IS à 33,33%, il ressort à 1667 €.

Le revenu net est donc de 43 333 €/an. Ainsi, le TRI net d'IS de cette opération ressort donc à plus de 5%.

La donation de la nue-propriété d'un contrat de capitalisation

Afin d'anticiper sa succession, une personne peut donner de son vivant une part de son capital à ses enfants. S'il ne dépasse pas 100 000 € par enfant, ces sommes seront exonérées de droit de donation. Il s'agit d'un abattement sur les transmissions. Il est renouvelable tous les 15 ans.


Donner de son vivant présente un inconvénient majeur : on se démunit. On diminue son patrimoine, un patrimoine qui doit aussi servir de complément de retraite et de protection contre les imprévus. Les épargnants sont souvent coincés entre l'envie de diminuer les droits de succession et le besoin de se protéger et de protéger leur conjoint. Le démembrement permet de résoudre ce dilemme. Concrètement, un parent peut donner la nue-propriété d'un bien à un enfant. Cela lui permet d'anticiper sa succession en utilisant les abattements de la donation. Mais il ne se démunit pas complètement car il conserve l'usufruit.

Une solution très pratique est de transmettre la nue-propriété d'un contrat de capitalisation. Le contrat de capitalisation est une enveloppe fiscale similaire à l'assurance-vie. Mais au décès du souscripteur, le contrat de capitalisation ne se dénoue pas. Et si cela peut paraître moins avantageux que l'assurance-vie, cela offre quand même des atouts : le contrat peut être transmis via une donation.


Ou encore, il peut être démembré. Donner la nue-propriété d'un contrat de capitalisation à ses enfants peut donc être très avantageux :

• Seule la nue-propriété du capital transmis sera soumise aux droits de donation. Il y a donc une décote, qui dépend de l'âge de l'usufruitier au moment de la donation.

• En tant qu’usufruitier, le parent garde la gestion du contrat et perçoit les revenus. Il peut même faire des retraits de manière illimitée. On parle de quasi-usufruit.

• Sans se démunir, le parent peut utiliser les abattements sur les donations (abattement de 100 000 € par enfant tous les 15 ans). Il peut ainsi, à 69 ans, donner à un enfant la nue-propriété d'un contrat de 166 665 € (qui sera évalué à 60 % donc 99 999 € donc sous l'abattement en ligne directe). Le parent fait alors le pari qu'il vivra encore 15 ans pour faire bénéficier à nouveau de l'abattement à sa succession.

Aucun droit sur le contrat au moment du décès de l'usufruitier. Le nu-propriétaire récupère le contrat sans payer de droits de succession. Et si tout ou partie des sommes ont été retirées par l'usufruitier, le nu-propriétaire peut recouvrir sa créance sur le reste de la succession

• Au décès, les nus propriétaires récupèrent les sommes placées dans le contrat, qui sont liquides. Il n'y a donc pas de problème lié à l'indivision, ce qui pourrait être le cas avec un bien immobilier.


Communication non contractuelle à but publicitaire

*Le Taux de Distribution est égal au rapport entre le dividende brut versé au titre de l’année écoulée et la valeur des parts au 1er janvier de cette même année de référence. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi n’est pas garanti. Sa valeur évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l’immobilier. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.

- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille.

- La liquidité. L'immobilier n’étant pas un produit coté, il présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier.

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