Dossier du mois

Investissement locatif : ce qu’il faut savoir avant d’investir

Investir dans la pierre est le premier réflexe des Français lorsqu’il s’agit de se constituer un patrimoine, de préparer leur retraite ou de générer des revenus complémentaires. Comment choisir le bien immobilier à acheter pour louer ? Dans le neuf ou l’ancien ? Pour quelle rentabilité, et quelle fiscalité ? Tout ce qu’il faut savoir.

Comment choisir un bien immobilier à louer ?

Un investissement locatif peut répondre à plusieurs objectifs : générer des revenus complémentaires, viser une plus-value à la revente, se constituer un patrimoine à long terme, réduire ses impôts en optant pour un dispositif de défiscalisation, devenir propriétaire dès à présent d'un bien que vous aimeriez utiliser en résidence principale dans quelques années, investir dans un logement destiné à terme à vos enfants... Avant de lancer votre projet, la priorité est donc de définir précisément votre objectif, puisque le choix du bien dans lequel investir ne sera pas forcément le même : l'achat dans les grandes agglomérations les plus attractives peut répondre à un objectif à court terme, quand l'achat d'une maison à louer à la campagne ou en périphérie répond à une logique plus patrimoniale, à long terme.

Ensuite, quel que soit l'objectif, étudiez bien le marché locatif de la zone géographique où vous voulez réaliser votre acquisition. Consultez régulièrement les annonces de location, afin d'avoir une idée des loyers pratiqués, et pour vérifier que les logements à louer trouvent rapidement preneurs. Le critère de choix le plus important est de vous assurer que le bien visé pourra potentiellement séduire des locataires, sinon votre investissement se transformera en charge financière. Choisissez donc le bien non seulement en pensant à la revente, mais aussi en pensant aux atouts de son emplacement pour les locataires potentiels : adéquation entre le type de logement (studio, maison) et le bassin de locataires (étudiants, familles...), proximité des transports en commun s'il s'agit d'un bien en ville, ou proximité des écoles s'il s'agit d'une maison dans une commune rurale, pour exemples.

Y a-t-il une période propice pour un investissement locatif ?

Selon une étude publiée à l'été 2022 par Bevouac, société spécialisée dans l'investissement locatif, le moment idéal pour acheter se trouve entre mai et septembre, les prix de l'immobilier étant plus accessibles. L'étude relève également que la majorité des ventes est réalisée en fin de mois. Cette étude est basée sur une corrélation entre le volume de transactions et l'évolution des prix du marché immobilier.

Une autre donnée est à prendre en compte en cas d'investissement locatif, à savoir le délai entre la signature de l'avant-contrat (un compromis de vente dans la majorité des cas) et l'acte de vente définitif. Celui-ci étant en général de 3 mois, il est préférable d'acquérir en début d'année, notamment pour être prêt à louer pour la rentrée de septembre.

Investir dans la pierre : quelle rentabilité ?

Calculer la rentabilité de ce type d'investissement est bien plus complexe qu’il n’y paraît, car l’immobilier locatif ne se résume pas à toucher un loyer chaque mois. Il faut prendre en compte l’ensemble des charges (travaux d’entretien, frais d’agence, période de vacance locative, charges de copropriété, impôts locaux…) et être conscient qu’il faut y consacrer du temps. Outre les loyers mensuels, la rentabilité financière repose aussi sur une éventuelle plus-value à la revente.

Le centre d’étude IEIF (Institut de l’épargne immobilière et foncière) compare les performances de l'investissement locatif sur la base du taux de rentabilité interne (TRI). Le résultat dépend beaucoup de la période, la faute à des prix très fluctuants, à l’achat comme à la revente. Ainsi, sur la période 2009-2019, investir dans un logement parisien à louer a rapporté en moyenne 7,1% par an (contre un TRI de 7,4% pour l’investissement en actions, en bourse). Sur 30 ans, de 1989 à 2019, le TRI de l’investissement locatif parisien passe à 7,3% (contre un TRI de 8,5% pour les actions).

Comment calculer la rentabilité de votre investissement locatif

Pour connaître la rentabilité brute, il faut calculer le loyer annuel, le diviser par le prix d’achat, puis multiplier le résultat par 100. Exemple, un logement acheté voici quelques années 200 000 € et loué 900 € par mois rapporte 5,4% bruts.

• Loyer mensuel x 12 / prix d’achat x 100 = rentabilité brute

• 900 x 12 / 200 000 x 100 = 5,4%

Pour vous rapprocher de la réalité, en prenant en compte les coûts liés à la location, il faut calculer le rendement locatif net, en cherchant à obtenir un loyer annuel net de charges et de fiscalité. En reprenant le même exemple, il faut donc cette fois soustraire du loyer annuel les charges de copropriété non récupérables (1 000 €), la taxe foncière (600 €) et les frais de gestion locative (900 €), cette liste de charges pouvant évidemment s’allonger selon les cas (réparations, assurance loyer impayé…).

• (Loyer mensuel x 12) – charges annuelles / prix d’achat x 100 = rentabilité nette

• (900 x 12) – 2 500 / 200 000 x 100 = 4,15%

Attention : tous ces calculs restent théoriques, puisque les loyers et les charges peuvent évoluer au fil des ans. Et parce qu’ils ne prennent pas en compte les éventuels avantages fiscaux (voir plus bas).

Investir dans l'immobilier locatif : quels coûts ?

Frais d'acquisition. Comme pour n'importe quel achat immobilier, il faut prévoir les frais de notaire et les différentes taxes dues à l'achat. Tous ces frais ne sont à régler qu'au moment de l'achat. Ils peuvent être intégrés au montant de l'opération financée à crédit, ou être réglés à l'aide de l'apport personnel.

Frais du crédit immobilier. Si vous devez solliciter un prêt bancaire pour financer votre achat locatif, il faut anticiper le coût du crédit : les intérêts d'emprunt et l'assurance emprunteur.

Frais d'entretien. Mises à part les « réparations locatives » (c'est-à-dire l'entretien courant qui est à la charge du locataire), les travaux d'amélioration et de maintenance du bien immobilier sont à la charge du propriétaire bailleur. Le propriétaire doit par exemple payer le remplacement d'une installation défectueuse (robinetterie ou chauffage), l'entretien des toitures...

Frais de copropriété. Les propriétaires d'appartements doivent le plus souvent payer chaque année des charges de copropriété, qui représentent 49,95 euros par m2 en France en moyenne fin 2020 selon l'Association des responsables de copropriétés (ARC).

Frais de gestion locative. Vous pouvez faire appel à une agence immobilière à la fois pour trouver un locataire, mais aussi pour assurer la gestion locative (les quittances de loyer, les échanges avec le locataire...), ce qui coûte en général aux alentours de 6% du montant du loyer mensuel. Si vous vous passez d'agence, prenez bien en compte le caractère chronophage de la gestion d'un bien locatif en direct.

Garantie loyers impayés (GLI). Facultative, l'assurance ou garantie loyers impayés permet d'anticiper les défauts de paiement de la part du locataire. La GLI est une solution payante, souscrite auprès d'une compagnie d'assurance ou via l'agence immobilière qui gère la location du bien. A noter, il existe depuis 2019 une solution gratuite, financée par Action Logement : la garantie Visale, accessible pour les logements dont le loyer ne dépasse par un certain seuil. A l'image de la GLI, il existe d'autres solutions d'assurance pour couvrir les pertes de revenus, telle que la garantie vacance locative pour pallier l'absence de loyer entre deux locataires.

Impôts. Tout propriétaire doit s'acquitter de la taxe foncière. Le bailleur peut en revanche demander à son locataire de payer la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM), à l'exclusion des frais de gestion. Cette TEOM figure sur l'avis de taxe foncière envoyé au propriétaire chaque année.

Impôts : quelle fiscalité pour les revenus fonciers ?

Les loyers tirés de la location d’un logement non meublé constituent une catégorie de ressources à part : les revenus fonciers. Ils sont imposés soit selon le régime micro-foncier, s’ils ne dépassent pas le seuil de 15 000 euros par an, soit selon le régime réel d’imposition, si ce seuil est dépassé ou si vous choisissez volontairement ce régime d’imposition. Le micro-foncier permet de bénéficier d’un abattement automatique de 30%, qui correspond à l’estimation forfaitaire des charges. Si vous êtes imposé au régime réel, vous devez déclarer précisément toutes vos charges, afin d’obtenir votre revenu foncier net, sur lequel portera l’impôt sur le revenu. La majeure partie des frais récurrents sont ainsi déductibles des revenus fonciers : intérêts d’emprunt, frais d’assurance, travaux d’entretien…

La fiscalité de la location meublée est catégorisée différemment : ces revenus entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Selon l’importance de vos revenus, vous devez vous déclarer en tant que loueur en meublé professionnel (LMP) ou loueur en meublé non-professionnel (LMNP).

Pinel, Denormandie… Les dispositifs fiscaux de l’investissement locatif

Le principal dispositif d'incitation fiscale à l'investissement locatif est le dispositif « Pinel », du nom de l'ex-ministre du Logement Sylvia Pinel. Pour être éligible à la réduction d'impôt « Pinel », il faut investir dans l'immobilier neuf (ou assimilé) dans une zone de tension locative et s'engager à louer le logement ciblé sur 6, 9 ou 12 ans. Vous pouvez obtenir une réduction d'impôt équivalente à 12%, 18% ou 21% du coût de l'acquisition immobilière, cette réduction étant échelonnée au fil des 6, 9 ou 12 ans de location. Principales contraintes : respecter le plafond de loyer et le plafond de ressources pour les locataires...et avoir son bien effectivement loué. Le dispositif « Denormandie » est équivalent au « Pinel », mais il est dédié aux projets de rénovation de biens à louer. La réduction d'impôt Censi-Bouvard est elle aussi accordée en échange d'un engagement de location, sur 9 ans, mais pour des logements meublés.

Immobilier neuf ou ancien : avantages et inconvénients

Est-il plus rentable d'investir dans de l'ancien ou du neuf ? Quels éléments sont à prendre en compte pour choisir ?

• Prix du bien : les logements anciens sont en moyenne moins chers que les biens nouvellement construits ou à construire.

• Fiscalité : dans l'investissement locatif, les avantages fiscaux sont principalement concentrés sur l'immobilier neuf (dispositif Pinel). Pour l'ancien, il faut prévoir d'importants travaux de rénovation (Denormandie) pour bénéficier d'une réduction d'impôt.

• Durée de location : l'investissement dans le neuf, qui s'accompagne le plus souvent d'une éligibilité au dispositif fiscal Pinel, nécessite de s'engager sur une durée de location, 6 ans au minimum. Par ailleurs, le coût de l'investissement en neuf implique là encore de louer et de conserver le bien plusieurs années avant de le revendre, afin que la démarche soit rentable.

• Contraintes : un projet d'investissement dans l'immobilier neuf, qu'il s'agisse de la construction d'une maison individuelle ou de l'achat d'un appartement sur plan (VEFA), implique plus de contraintes, et des démarches plus chronophages, que dans l'ancien.

Crédit immobilier pour le locatif : quel taux, quel apport ?

Les prêts immobiliers proposés par les banques sont les mêmes pour un investissement locatif que pour l'achat d'une résidence principale ou secondaire. En revanche, les investisseurs obtiennent en général des taux un peu plus élevés que dans le cas de l'achat de la résidence principale. Cela dépend bien sûr du profil des emprunteurs. Selon que l'investisseur a un crédit en cours ou qu'il est déjà propriétaire de son logement dont il a terminé le remboursement, le diagnostic du banquier sera bien différent. A priori, les conditions d'emprunt seront meilleures dans la seconde situation.

La principale différence, concernant l'emprunt, se situe au niveau de l'apport personnel : les banques acceptent plus facilement un faible apport pour les investisseurs locatifs, car ils disposent généralement déjà d'un patrimoine financier et/ou immobilier. Selon l'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR), l'apport n'était en moyenne que de 6% environ fin 2020, contre 16% environ pour l'ensemble des emprunteurs.

Historiquement, les banques se montraient plus souples avec les investisseurs locatifs sur le taux d'endettement, en acceptant de dépasser le seuil usuel des 33%, à la vue de ressources financières conséquentes, en réintégrant une partie voire la totalité du loyer théorique dans les revenus de l'investisseur. Toutefois, même si ce seuil a été rehaussé à 35% en décembre 2020 suite aux recommandations du Haut Conseil de stabilité financière, ces dérogations se font cependant de plus en plus rares puisque le HCSF a indiqué qu'elles ne pouvaient concerner plus de 20% des dossiers sur un trimestre, et qu'elles devaient concerner en priorité les résidences principales.

Comment choisir vos locataires ?

Pour choisir vos locataires, vous avez le droit de réclamer un dossier comportant les documents suivants :

• Une pièce d’identité (carte d’identité, passeport, permis de conduire, carte de séjour…)

• Un justificatif de domicile (trois dernières quittances de loyer, attestation sur l’honneur de l’hébergeant, avis de taxe foncière…)

• Un ou plusieurs justificatifs de situation professionnelle (contrat de travail, carte d’étudiant, certificat d’identification ou extrait K ou Kbis pour les travailleurs indépendants et entreprises commerciales…)

• Un ou plusieurs justificatifs de ressources (bulletins de salaires, bilans comptables, avis d’attribution de bourse étudiante…)

• Un ou plusieurs justificatifs de ressources de la personne se portant caution pour le locataire.

La loi interdit de pratiquer toute discrimination liée à l’origine ethnique, au sexe du candidat, à sa religion, ses opinions politiques… Le refus de location pour un motif discriminatoire est passible de 3 ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende.

Pour trouver vos locataires, vous pouvez gérer directement les candidatures, notamment en passant une annonce sur un site dédié, ou vous pouvez faire appel à une agence immobilière. Une partie des frais des agents immobiliers peuvent être réclamés au nouveau locataire, mais ces honoraires à la charge du locataire sont plafonnés.