Du côté de l'immobilier... De la déclaration fiscale à la hausse des frais de notaire : Conseils et optimisation.

La nouvelle déclaration fiscale immobilière est une obligation récente qui concerne tous les propriétaires de biens immobiliers en France. Mise en place dans un souci de transparence fiscale et d’actualisation des données foncières, elle impose aux propriétaires de déclarer l’occupation de leurs biens. Mais comment procéder ? Quels sont les impacts fiscaux et les risques en cas d’oubli ? Ce guide détaillé vous accompagne pas à pas dans cette démarche, avec des conseils pratiques et des liens vers les ressources officielles.

Face à l’évolution du cadre fiscal, l’administration a mis en place une nouvelle obligation déclarative pour les propriétaires : la déclaration des biens immobiliers sur impots.gouv.fr. Cette mesure vise à recenser précisément l’occupation des logements afin d’ajuster certaines taxes, notamment la taxe d’habitation qui ne s’applique plus qu’aux résidences secondaires et aux logements vacants.

Pourquoi cette déclaration ? L’administration fiscale souhaite mettre à jour ses fichiers pour mieux identifier les logements concernés par la taxe d’habitation et lutter contre la fraude.

Qui est concerné ? Tous les propriétaires, qu’ils soient particuliers, entreprises, SCI ou usufruitiers, doivent déclarer leurs biens.

Lien utile : impots.gouv.fr

Le cadre légal et les objectifs de cette réforme

Cette obligation déclarative s’inscrit dans le cadre de la loi de finances 2023. Elle permet à l’administration fiscale de :

• Vérifier l’exonération de la taxe d’habitation pour les résidences principales.

• Identifier les logements vacants et appliquer la taxe correspondante.

• Recueillir des données précises pour d’éventuelles futures réformes fiscales.

Cette déclaration ne modifie pas directement votre imposition sur le revenu, mais elle peut avoir un impact sur votre fiscalité locale.

Lien utile : Legifrance.gouv.fr

Qui doit déclarer et quels biens sont concernés ?

Tous les propriétaires sont concernés, qu’ils possèdent un bien en leur nom propre ou via une société.

Types de propriétaires concernés :

• Particuliers propriétaires de leur résidence principale ou secondaire

• Sociétés civiles immobilières (SCI)

• Entreprises propriétaires de bureaux ou locaux commerciaux

• Indivisions et usufruitiers

Biens concernés :

• Résidences principales et secondaires

• Biens mis en location (meublé, nu, saisonnier)

• Locaux professionnels et commerciaux

Cas particuliers : Si un bien est détenu en indivision, chaque indivisaire doit s’assurer qu’un des copropriétaires réalise la déclaration.

Modalités et démarches de déclaration

Où déclarer ?

Tout se fait en ligne, via votre espace personnel sur impots.gouv.fr.

Comment procéder ?

1. Connectez-vous à votre espace personnel.

2. Allez dans la rubrique « Gérer mes biens immobiliers ».

3. Sélectionnez chaque bien concerné et précisez son statut d’occupation.

4. Validez la déclaration.

   
   

Date limite : La déclaration doit être effectuée avant fin juin 2025.

Les conséquences en cas d’oubli ou d’erreur

Ne pas déclarer ses biens ou fournir des informations erronées peut entraîner des sanctions fiscales.

Sanctions possibles :

• Amende de 150 € par bien en cas de non-déclaration ou d’erreur.

• Redressement fiscal en cas d’incohérence avec les revenus fonciers déclarés.

  
  

Lien utile : annuaire des services fiscaux

Impacts fiscaux de cette nouvelle obligation

• Taxe d’habitation : supprimée pour les résidences principales, mais due pour les résidences secondaires et les logements vacants.

• Reclassification fiscale : une déclaration erronée peut impacter la taxe foncière.

• Locations saisonnières : les propriétaires doivent déclarer correctement leurs biens loués en meublé.

Points de vigilance pour les propriétaires bailleurs

• Assurez-vous que la déclaration correspond à votre régime fiscal (location nue ou meublée).

• Déclarez tout changement de locataire rapidement.

• Vérifiez la cohérence entre votre déclaration fiscale et votre déclaration d’occupation des biens.

Ressources utiles

La déclaration fiscale immobilière est une obligation incontournable pour tous les propriétaires. Elle permet d’éviter des sanctions et d’assurer une fiscalité correcte sur vos biens.

Liens utiles :

• Accès à la déclaration en ligne

• Guide officiel de la DGFiP

• FAQ sur les obligations fiscales

Frais de notaire : hausse de 0,5 % des droits de mutation

·  Inscrite dans le cadre de la loi de finances, la hausse des droits de mutation sur les transactions immobilières, de 0,5 %, sera effective à partir du 1er avril dans les départements qui ont décidé d’appliquer cette majoration.

·  Mauvaise nouvelle pour les candidats à l’accession immobilière dans l’ancien. Les droits de mutation à titre gratuit (DMTO) vont grimper de 0,5 %. Plus exactement, c’est la part de la taxe départementale de publicité foncière (TPF) et des droits d’enregistrement départementaux qui peut passer de 4,5 % à 5 %. Au total, le coût de ces frais d’acquisition, improprement appelés « frais de notaire », s’élève entre 7 et 8 %.

Hausse des droits de mutation : un coût supplémentaire pour les acquéreurs

Cette majoration, qui doit être votée par les départements, est prévue dans la loi de finances pour 2025, pour une durée de 3 ans (jusqu’en mars 2028). Il reste toutefois probable que cette hausse soit pérennisée, car les ressources départementales sont en baisse depuis 2023, notamment du fait d’une réduction du nombre de transactions immobilières. Pour les particuliers, cette mauvaise nouvelle se traduit par un surcoût lors de l’achat du bien : il s’élève à 500 € par tranche de 100 000 €. 

Pour un bien de 400 000 € par exemple, il faut donc rajouter 2 000 € ! 

· Un calculateur en ligne sur le site immobilier des notaires de France vous permet d’estimer les frais d’acquisition.

· Pour rappel, ces taux maximums avaient déjà été relevés de 3,8 % à, 4,5 % en 2014. Et les départements avaient progressivement appliqué cette hausse. Actuellement seuls l’Indre et Mayotte appliquent ce taux de 3,8 %.

Mais une dispense pour les primo-accédant !

·  Les particuliers qui achètent pour la première fois leur résidence principale sont exonérés de cette majoration.

· Et ils peuvent en plus bénéficier d’un coup de pouce de leurs proches : ils peuvent recevoir un don exonéré de droits de mutation d’un montant de 100 000 € de la part de leur parents, grands-parents, voire oncle et tante (si ces derniers n’ont pas d’enfants), et dans la limite de 300 000 € (soit trois donateurs).

· Cette disposition, votée pour deux ans, s’ajoute à l’abattement prévu en « ligne directe » (100 000 € par parent et par enfant), ainsi qu’à celui de don d’argent (31 865 €) sous condition d’âge.