Actualité du mois de Juillet 2022

Prêt immobilier : financer son projet devient de plus en plus compliqué

Nous constatons que 18% des dossiers financés en 2021 par les banques ne pourraient plus l'être en 2022. En cause, le taux d'usure et le taux d'endettement maximum, censés protéger les emprunteurs, qui se retourneraient finalement contre eux.

Les règles censées protéger les emprunteurs sont-elles en train de se retourner contre ces derniers ? C'est ce qu'affirment les spécialistes, qui tenait ce mardi 5 juillet une conférence de presse sur les ménages exclus du crédit immobilier.

220 000 dossiers potentiellement refusés

Depuis le 1er janvier 2022, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) oblige banques et emprunteurs à respecter deux règles, qui n'étaient auparavant que des recommandations. Désormais, sauf exception, les banques ne peuvent plus prêter au-delà de 25 ans, quand les emprunteurs ne peuvent pas s'endetter à plus de 35% de leurs revenus. En clair, un couple qui gagnerait 4000 euros ne peut pas emprunter plus de 1 400 euros par mois.

Or, « près de 160 000 dossiers financés en 2021 n'auraient plus été finançables en l'état car dépassant le taux d'endettement maximum de 35%. » Il faut atténuer cependant cette affirmation en expliquant que la moitié de ces dossiers pourraient aujourd'hui être financés en modifiant la durée du projet ou en augmentant l'apport personnel « au détriment cependant du coût total du crédit et de l'épargne résiduelle disponible. »

Crédit immobilier : passer par un courtier, plus qu'une affaire de meilleur taux

Si les règles du HCSF sont contraignantes, c'est aujourd'hui le taux d'usure, le taux maximal auquel les banques peuvent faire crédit, qui concentre les foudres des courtiers. Sur les dossiers de 2021, « près de 60 000 dossiers n'auraient plus été finançables car dépassant le taux d'usure ». Le plafond de l'usure exclut mécaniquement plus les profils les moins aisés, ce qui déplace la production moyenne vers des profils plus aisés. Les taux moyens sont alors artificiellement abaissés, ce qui retarde encore plus la hausse du taux d'usure et donc la possibilité d'un accès pour tous les profils au crédit.

La profession demande donc à ce que le calcul du taux d'usure soit revu en utilisant comme base de calcul la moyenne des taux effectifs mensuels et non plus de ceux constatés sur le trimestre, mais surtout d'ajouter une marge fixe de l'ordre de un à deux points à cette moyenne. Aujourd'hui, la moyenne des taux du trimestre est majorée d'un tiers, ce qui est jugé largement insuffisant pour les courtiers.

Crédit immobilier : la Banque de France défend le taux d'usure face aux critiques

Ces propositions permettraient de fluidifier l'accès au crédit et de neutraliser une partie de l'éviction que nous constatons, sans risquer une surchauffe du marché.

« Certains courtiers ont parlé d'un effet d'exclusion des emprunteurs immobiliers qui serait associé au taux de l'usure, objectivement nous ne voyons pas cela », a assuré François Villeroy de Galhau à l'occasion d'une rencontre avec la presse.

La Banque de France avance qu'une majorité des prêts sont consentis à un niveau encore inférieur de 50 points de base environ au taux de l'usure (taux maximum, tous frais compris, auquel une banque peut prêter de l'argent), tandis que le taux de croissance de ces prêts reste historiquement très élevé, à plus de 6,5% en rythme annuel.

« Aujourd'hui le financement de l'immobilier est bien assuré », a repris le gouverneur, niant tout effet d'éviction avancé par les intermédiaires en crédit immobilier.

Une demande de prêt sur 5 rejetée, selon les courtiers

Le directeur général de l'Association française des intermédiaires en bancassurance (AFIB) Géraud Cambournac avait assuré à l'AFP courant juin que les banques traditionnelles rejetaient actuellement un cinquième des demandes de prêts apportées par les courtiers.

Le taux d'usure est le taux plafond destiné à protéger les particuliers de conditions d'emprunt abusives et fixé chaque trimestre par la Banque de France. Avec la remontée des taux, certaines demandes de crédit ne peuvent plus être acceptées car le taux proposé serait supérieur au taux d'usure. À titre d'exemple, le taux d'usure est actuellement de 2,40% pour un emprunt sur 20 ans. Un relèvement de 15 à 20 points de base est attendu au 1er juillet.

Les taux nominaux, hors frais liés à l'obtention d'un crédit, sont passés d'une moyenne de 1,12% en décembre à une fourchette de 1,25% à 1,30% en avril, selon la Banque de France. La hausse s'est poursuivie depuis, selon les estimations partagées par plusieurs courtiers.

Une hausse des taux d'usure « pas à la hauteur » pour les banques

« Il est probable que la hausse des taux de l'usure ne pourra pas être à la hauteur de la hausse du coût de refinancement » des banques, a déploré la Fédération bancaire française (FBF), attentive à la marge de ses adhérents.

La Banque de France et le ministère de l'Économie avaient indiqué lundi qu'ils ne prévoyaient pas de modifier le mode de calcul du taux d'usure ni d'y déroger exceptionnellement, selon une source proche. Néanmoins, les autorités planchent sur une modification de la grille des taux d'usure pour les collectivités territoriales, projetant d'ajouter une catégorie pour les prêts avec une maturité supérieure à dix ans, inexistante aujourd'hui.