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Newletter - octobre 2019


Rédigée par Alain Azeroual

Diplômé du Master en Gestion de Patrimoine de l’IAE de Lyon et du D.U Gestion de patrimoine AUREP. 

Alain possède plus de 30 ans d’expérience dans le Conseil en Entreprise dont 15 ans en Gestion de Patrimoine.


01. LEs scpi : placement star de 2020 ?

Les Français investissent de plus en plus dans les SCPI. Ces sociétés permettent d'investir dans l'immobilier de façon indirecte à partir de quelques centaines d'euros. Elles cumulent à l'heure actuelle un rendement intéressant (4,35% brut en moyenne en 2018) et un risque modéré. Un des meilleurs équilibres sur le marché des placements.

En investissant l'argent des épargnants dans des immeubles entiers (souvent des bureaux loués par de grandes entreprises), les SCPI profitent :


• de la solidité des fondamentaux des actifs immobiliers,
• d'un rendement de bloc,
• et de risques locatifs et frais mutualisés.

Elles donnent par ailleurs accès à des actifs d'ordinaire inaccessibles aux particuliers.

Attention toutefois, toutes les SCPI ne se valent pas. De nombreux critères sont à prendre en compte pour bien faire sa sélection. A commencer par l'ancienneté de la structure qui gère la société et l'état du patrimoine immobilier détenu.

La stratégie d'investissement est aussi importante. Certaines privilégient un type d'actif (bureaux, commerces, logements...), d'autres un secteur géographique (une région, la France entière, voire le monde...). Dans tous les cas, les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Il existe aussi des risques, notamment au niveau de la gestion de la SCPI.

 Notre conseil : Diversifiez la somme investie entre plusieurs SCPI qui n'ont ni les mêmes stratégies, ni le même gestionnaire.


Epargne: loger des SCPI dans une assurance-vie, est-ce une bonne idée ?

L’an dernier, le rendement des sociétés civiles de placement immobilier a dépassé 4%. Le produit idéal pour pallier les faiblesses de son fonds euros ?

Face à la baisse des rendements des fonds en euros et à la volatilité des marchés financiers, les épargnants reviennent à leurs premières amours et reportent tous leurs espoirs sur la pierre, en particulier les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier). Leur mérite ? 

Elles sont accessibles, ne font pas supporter de soucis de gestion et, surtout, sont encore très performantes. Selon l’Aspim, l’association des professionnels du secteur, leur rendement moyen brut s’est en effet élevé à 4,35 % en 2018, avec une hausse de valeur de 0,82 %. 

D’ailleurs, les sociétés d’assurance-vie ont bien mesuré ce phénomène et nombre d’entre elles se sont ouvertes à ces compartiments. 

Pour séduire le public, elles n’hésitent pas, depuis quelques années, à mettre en avant deux atouts phares : la fiscalité et la liquidité.

Avantages fiscaux

Sur le plan fiscal, loger une SCPI dans une assurance-vie offre deux avantages : l’assuré échappe à la lourde fiscalité des revenus fonciers, au profit de celle, bien plus clémente, de l’assurance-vie. Il bénéficie aussi de modalités d’imposition favorables après un décès, grâce aux larges exonérations de droits de succession. 

Quant à la liquidité, qui peut être problématique avec des SCPI en direct, l’assureur en fait son affaire : il assure le rachat des parts lorsque l’épargnant désire s’en séparer.

L’assuré est donc certain de pouvoir récupérer son argent sous quelques semaines, contre plusieurs mois ou années s’il détient en direct des SCPI. 

02. LMP, LMNP ou le régime de la location meublée

La mise en location d'un logement en meublé n'entre pas dans le même cadre fiscal que la location d'un bien nu. Le législateur a prévu deux régimes selon le caractère professionnel ou non de l'activité de loueur.

Un logement est considéré comme meublé lorsque le mobilier mis à la disposition du locataire lui permet d'y vivre normalement en n’apportant que ses effets personnels. Un décret fixe d'ailleurs (depuis la loi Alur) la liste des équipements devant obligatoirement être fournis. Ainsi, doivent notamment être fournis le lit et une couverture, un réfrigérateur, un four ou micro-ondes, une table, des sièges, de la vaisselle...

Sur le plan fiscal, les revenus de la location meublée entre dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non pas dans celle des revenus fonciers. Deux statuts de loueurs en meublé sont possibles : le loueur en meublé non professionnel (LMNP) et le loueur en meublé professionnel (LMP).

Les loueurs en meublé professionnel

Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) est réservé aux personnes inscrites (directement ou non) au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur et dont les recettes annuelles tirées de cette activité :

·         Dépassent 23.000 euros TTC,

·         Constituent la majorité des revenus du foyer fiscal. Selon le Code général des impôts, il faut que les « recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires [...], des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés [...]. »

Le régime fiscal des LMP

Hormis les loueurs qui exercent leur activité dans le cadre d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés, les revenus tirés de la location meublée sont soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Par défaut, c'est le régime réel qui est applicable. Le loueur doit déclarer les revenus nets, c'est-à-dire l'ensemble des recettes perçues, desquelles il peut déduire les frais d'entretien et de réparation, les impôts locaux, les cotisations d'assurance, les intérêts d'emprunt. Il peut également déduire l'amortissement du local, du mobilier et des travaux. L'avantage du caractère professionnel tient dans le traitement d'un éventuel déficit généré par l'activité. En effet, et contrairement au LMNP, ce déficit peut être imputé sur le revenu global du contribuable sans limitation de montant, et réduire ainsi le montant d'impôt à payer

Le LMP peut également, comme le LMNP et s'il en respecte les conditions, opter pour le micro-BIC ou (régime spécial BIC). Voir plus bas.

Le régime social des LMP

Les revenus tirés de la location des LMP sont considérés comme des revenus professionnels. A ce titre, les LMP doivent s'affilier à la Sécurité Sociale des indépendants (ex-RSI). C'est lui qui calculera les cotisations dues.

Les plus-values des LMP

A la revente, les plus-values des LMP sont traités comme des plus-values professionnelles et tiennent compte des amortissements réalisés sur le bien. Néanmoins, les loueurs en meublé professionnels peuvent bénéficier d'un régime d'exonération, lorsqu'ils exercent leur activité depuis plus de cinq ans. Ainsi, la plus-value sera totalement exonérée si l'activité du LMP dégage des recettes annuelles inférieures à 90.000 euros (exonération partielle entre 90.000 et 126.000 euros).

Les loueurs en meublé non professionnel

A défaut d'être loueur en meublé professionnel, le loueur sera considéré comme non professionnel. Il suffit qu'un seul des 3 critères du LMP ne soit pas satisfait, pour être LMNP.

Dans ce cas, aucune inscription au registre du commerce n’est requise. Il faut réaliser cependant une déclaration d’existence dans les 15 jours du début de l’activité auprès du greffe du tribunal de commerce.

L'imposition peut se faire sous deux régimes fiscaux :

Le micro-BIC permet aux entrepreneurs individuels qui tirent moins de 70.000 euros de leur activité de location de meublé de pratiquer un abattement de 50% sur l'ensemble des recettes de l’opération. Cet abattement est porté à 71% pour les meublés de tourisme et les chambres d'hôtes. En contrepartie, il n'est pas possible de déduire des charges ou des frais. Lorsqu'un contribuable a opté pour ce régime, son choix est valable pour l'année, puis est tacitement reconduit chaque année, tant que les conditions sont remplies.

A noter que sont exclus de ce régime les contribuables ayant opté pour l’assujettissement à la TVA de leur activité. Il faut donc être en franchise de TVA (la TVA est payée sur les charges et n'est pas déductible ; les recettes sont facturées hors taxes).

Le régime du réel pour lequel une comptabilité du même type que pour le LMP doit être tenue. Avec une contrainte, c’est que les déficits constatés ne sont imputables que sur des revenus de même nature (catégorie BIC non professionnel) sur l’année ou les 10 années suivantes.

Pour les cotisations sociales, les revenus tirés de la location sont considérés comme des revenus du patrimoine et sont soumis au taux de 17,2% de prélèvements sociaux. A noter cependant que les LMNP qui louent sur des durées courtes (par exemple, via AirBnb) et qui tirent plus de 23.000 euros de revenus de cette activité doivent être affiliés au régime social des indépendants.

Les plus-values relèvent du régime des plus-values des particuliers et bénéficient d'un système d'abattement selon la durée de détention du bien. Ainsi, ils sont exonérés de fiscalité au bout de 22 ans et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.

Récupération de la TVA

Les promoteurs mettent souvent en avant la possibilité de se faire rembourser par l'État la part de TVA comprise dans le montant d'acquisition du logement neuf. Cette possibilité est ouverte aux loueurs de meublés, ayant opté pour le régime réel de la TVA, pour les locaux « comportant en sus de l'hébergement au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d'hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle. »

03. Investir

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